Dans le cadre d'un projet immobilier, il est conseillé de démarcher plusieurs banques afin d'obtenir plusieurs propositions de financement. Cela permet de comparer les offres et faire jouer la concurrence. Pour établir ces simulations, les établissements de crédit ont besoin d'un certain nombre de documents.

Quels documents fournir pour une demande de prêt ?

De nombreux documents et informations sont indispensables afin d'obtenir une proposition de financement pour un prêt immobilier. La démarche peut être assez longue et le futur emprunteur doit s'y prendre rapidement, dès qu'un engagement dans le projet immobilier est signé, tel qu'un contrat de réservation ou un compromis de vente, qui stipule un délai contractuel pour obtenir un accord de financement.

Plusieurs rendez-vous peuvent être nécessaires pour obtenir une proposition écrite. En effet, si le conseiller clientèle peut réaliser assez rapidement une simulation avec des conditions standards, il aura besoin de l'accord de sa hiérarchie dès lors qu'un dossier nécessite une réponse en dehors de son niveau de délégation.

Le premier contact est le moyen pour les deux parties de faire connaissance. Le demandeur va peut-être découvrir une nouvelle banque, son fonctionnement et récupérer les informations de tarification.

Quel délai pour faire sa demande de crédit immobilier ?

En général, la promesse ou le compromis de vente prévoit un délai de 45 jours après la signature pour obtenir un accord de financement de la part d'une banque. A défaut, la clause suspensive, qui conditionne l'achat effectif du bien immobilier à l'obtention d'un prêt, peut s'appliquer. Néanmoins, ce délai peut être modifié dans le contrat, si l'acheteur et le vendeur se mettent d'accord, pour être porté par exemple à 60 jours ou plus. Au terme du délai, l'acheteur doit être en mesure de transmettre au notaire une proposition de prêt, attestant qu'un établissement de crédit accepte bien de financer l'achat immobilier.

Les documents concernant le demandeur du prêt

Le conseiller va devoir apprécier la qualité du dossier du demandeur du prêt. Le futur emprunteur doit fournir un justificatif d'identité (carte d'identité, passeport, carte de séjour ou de résident), de situation familiale (livret de famille, certificat de grossesse, contrat de mariage, de PACS ou jugement de divorce) ainsi qu'un justificatif de domicile de moins de trois mois, comme une facture d'électricité, d'eau ou de téléphone.

De plus, des justificatifs de revenus pour chaque emprunteur sont demandés : le dernier avis d'imposition, la déclaration de revenus de l'année en cours, la déclaration de revenus fonciers le cas échéant. Certains justificatifs dépendent de la situation professionnelle ou personnelle de l'emprunteur : les 3 derniers bulletins de salaire et le dernier de l'année précédente, le dernier avis de versement de pension, la liasse fiscale des deux derniers exercices pour un gérant de société ou encore la déclaration de bénéfices non commerciaux pour les professions libérales.

Quelques documents complémentaires sont généralement réclamés par l'établissement de crédit pour mieux connaître le profil des emprunteurs : les 3 derniers relevés de comptes courants, les extraits de soldes des comptes d'épargne, les extraits de droits CEL ou PEL, le cas échéant.

Les documents concernant le projet immobilier

La banque, pour établir une proposition, a aussi besoin de documents directement liés au projet immobilier.

• Pour une acquisition : un compromis de vente ou une attestation notariée.
• Pour une construction ou une acquisition en VEFA : une promesse de vente ou le titre de propriété du terrain, le contrat du promoteur ou du constructeur ou le contrat de réservation ou un devis estimatif.
• Pour des travaux : les devis précisant la nature et le prix des travaux.
• Pour un prêt relais : un estimatif de la valeur du bien en vente ou mandat de vente ; l'état hypothécaire du bien en vente ; le justificatif de propriété du bien en vente et les contrats de prêt en cours liés au bien en vente ainsi que les tableaux d'amortissement.
• En cas de prêt à taux zéro, des justificatifs supplémentaires sont nécessaires : contrat de location, quittance de loyer des deux dernières années ou attestation d'hébergement, copie du bail ou extrait cadastral en mairie pour les propriétaires, pièce d'identité de l'hébergeur et des justificatifs personnels de domicile par an.

Même si le futur emprunteur n'est pas encore en possession de ces documents complémentaires, certaines banques peuvent accepter de réaliser une proposition de financement si le demandeur est en mesure de donner les informations qu'ils contiennent (le coût total du projet, le prix du bien, les frais de notaire et les frais d'agence éventuels). L'emprunteur devra ensuite présenter les documents dès leur réception.

Pour finir, la simulation nécessite de connaître les souhaits de l'emprunteur en matière de durée, d'échéance maximum ainsi que le taux de couverture pour l'assurance emprunteur. S'il existe des prêts complémentaires (1% employeur, prêt épargne logement...), il est aussi important de le spécifier au banquier qui devra adapter sa simulation.

Le recours à un courtier immobilier

La demande de prêt immobilier peut également être effectuée par l'intermédiaire d'un courtier spécialisé. Une fois toutes les pièces justificatives en sa possession, il se charge d'effectuer la négociation des conditions de prêt avec les différentes banques pouvant répondre au projet. Le courtier peut éventuellement obtenir un taux intéressant pour le crédit immobilier. A noter qu'il facture des frais de 1% en moyenne du montant du financement. Le courtier peut également aider au choix de la proposition de prêt.

Demande de crédit immobilier en ligne : quelle différence ?

De nombreuses banques permettent de réaliser une première simulation en ligne afin de vérifier son éligibilité au prêt et quelquefois d'obtenir des indications sur les taux proposés. Cette simulation n'engage ni l'établissement de crédit, ni le futur emprunteur. La suite du parcours de la demande se déroulera de manière traditionnelle, avec des rendez-vous en agence ou par téléphone.

Dans la plupart des banques en ligne, il est également possible d'obtenir un prêt immobilier. Le plus souvent, vous pouvez effectuer une simulation, sans avoir à laisser vos coordonnées, et visualiser plusieurs propositions commerciales. Si l'une d'entre elles vous convient, vous pouvez alors saisir une demande de financement et obtenir un accord de principe, puis télécharger ou envoyer par courrier vos pièces justificatives.

Les taux immobiliers actuellement proposés par les banques en ligne

Comment comparer les simulations ?

Une fois les différentes propositions de financement reçues, il convient de les étudier finement. Ce n'est pas seulement le taux d'intérêt du prêt immobilier qu'il faut comparer, mais un ensemble de points qui sont à analyser :

• Les frais de dossier du crédit immobilier. Variables et négociables selon les banques.
• Les indemnités de remboursement anticipé (IRA). Si la réglementation les fixe à un maximum de 6 mois d'intérêts sur le montant remboursé sans dépasser 3% du capital restant dû, il est possible de négocier leur suppression ou une réduction, qui devra être notée au contrat.
• L'assurance emprunteur. Il est important de vérifier le niveau de couverture et le coût. Lorsqu'il y a deux co-emprunteurs, il faut se poser la question de la quotité de couverture : assurer les deux co-emprunteurs à 100% ou se contenter d'une couverture 50/50 ? Une délégation d'assurance-emprunteur peut aussi être intéressante pour réaliser des économies.
• La garantie du prêt. Quelle garantie est exigée (hypothèque, cautionnement...) et à quel coût ?
• La durée de remboursement. Correspond-elle à celle souhaitée ?
• La souplesse du prêt. Le contrat permet-il d'effectuer, et à quel coût, des modulations d'échéances et des reports de mensualités ?
• Le montage des prêts. La proposition répond-elle à toutes les exigences du demandeur ? Le cas échéant, est-il optimisé par la banque avec la mise en place d'un lissage de crédits ou l'utilisation de prêts gigognes ?
• Coût total et TAEG. Sont à examiner le taux d'intérêt et plus particulièrement le Taux annuel effectif global, qui doit inclure l'ensemble des frais que devra payer l'emprunteur au final (assurance, dossier, intérêt, garantie...) et représente donc le coût du crédit.

Attention : la comparaison des propositions sur le coût total ou le TAEG ne peut se faire qu'avec des projets identiques, c'est-à-dire en demandant le même montant, la même durée de remboursement et le même niveau de couverture pour l'assurance.

Les banques peuvent accepter de négocier leurs conditions, particulièrement pour les futurs emprunteurs présentant un bon « scoring ». En contrepartie, elles exigent souvent la domiciliation des revenus des emprunteurs ou la souscription de produits dans leur enseigne (assurance habitation).

Pour une demande effectuée auprès d'une banque où l'on n'est pas client, il convient également d'analyser les coûts liés à un nouveau compte bancaire (frais de gestion, coût de la carte bancaire,...) en étudiant la brochure tarifaire de la banque. Pour les contrats de prêts émis depuis le 1er octobre 2016, les « frais d'ouverture et de tenue d'un compte donné, d'utilisation d'un moyen de paiement permettant d'effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement » sont intégrés au calcul du TAEG.

Si l'emprunteur est intéressé par la proposition de financement qui lui a été faite, la seconde étape débutera par le « montage du dossier » puis l'édition des offres de prêt.

Un document non contractuel

Dans la pratique, une proposition de financement transmise par votre banquier reste valable 1 ou 2 semaines. Aucuns frais ne peuvent être réclamés au demandeur pour l'élaboration de cette proposition.

Mais attention, ce document n'est pas contractuel : il n'engage pas la banque. Il est possible qu'elle revienne sur sa proposition, notamment après une étude plus approfondie du dossier ou pour l'adapter à l'évolution du marché. Les conditions de l'offre pourront alors être différentes de celles mentionnées dans la proposition.

La banque peut également refuser le prêt, même après avoir donné un accord de principe (voir la décision 10-26149 de la Cour de cassation du 10 janvier 2012).