En Île-de-France les prix au mètre carré fluctuent beaucoup selon les arrondissement, les quartiers et les communes. En ce moment, la tendance est à la hausse et il sera particulièrement important de bien estimer votre appartement ou votre maison : vous risquez sinon de ne pas recevoir d’offre ou – pire – de ne pas vendre assez cher.

Les acheteurs actuels visitent entre 6 et 7 biens avant de se décider : ils sont donc parfaitement au courant des prix du marché immobilier. D’où l’importance de déterminer précisément la valeur vénale (sa valeur marchande au moment de mise en vente) avant de rédiger son annonce immobilière.

Deux méthodes d’estimation sont généralement adoptées par les agents immobiliers.

LA MÉTHODE PAR COMPARAISON DE BIENS

La méthode par comparaison consiste, comme son nom l’indique, à confronter votre bien à d’autres biens similaires vendus récemment sur le marché de votre secteur. Ainsi, si vous vendez une maison sur les bords de Marne, vous essaierez de trouver le même type de bien au plus proche de chez vous : à combien a-t-il été vendu ? Quelles sont les différences (il y en aura forcément…) avec votre bien ? Comment les valoriser ?

Pour mener cette recherche comparative, vous pouvez utiliser les outils en ligne (tels que les baromètres en ligne) ou prendre rendez vous avec un agent immobilier. L’important avec cette méthode : rester le plus objectif possible, en ne vous laissant pas influencer par votre attachement à votre bien.

LA MÉTHODE PAR CAPITALISATION

Cette méthode est particulièrement intéressante si vous avez réalisé un investissement locatif. Elle consiste à estimer votre bien en fonction du taux de rendement espéré lorsque vous mettez en location votre bien. Pour cela, vous estimez le loyer auquel serait loué votre bien puis divisez le montant des loyers annuels par le taux de rendement afin d’obtenir la valeur vénale de votre appartement.

FAIRE ESTIMER SON BIEN PAR UN PROFESSIONNEL

Notre conseil plus général est de confier votre estimation à un professionnel : un agent immobilier pourra ainsi compter sur son expérience du marché (et du secteur de votre bien) pour croiser les deux méthodes d’estimation et vous livrer un avis de valeur (c’est le document qui contient l’estimation finale de votre bien) fiable et rapide.

L’agent pourra ainsi calculer précisément la surface de votre bien, valoriser ses prestations (balcon, place de parking, ascenseur…) et tenir compte de son environnement (transports en commun, groupes scolaires ou commerces à proximité, etc.).

Enfin, nous vous conseillons d’éviter les outils d’estimation en ligne, ou simplement de les utiliser pour ce qu’ils sont : un indicateur certes intéressant mais jamais complet. Le marché immobilier revêt une certaine complexité et l’estimation de votre bien doit être validée par un professionnel de l’immobilier, sous peine de plue-value moins intéressante ou de vente trop longue.