Vos enfants sont déjà propriétaires ? Vous souhaitez donc donner un coup de pouce à vos petits-enfants ? Les veinards, ils en ont de la chance ! Oui, mais voilà, vous ne savez pas exactement comment procéder ? Quel est votre intérêt à donner de votre vivant ? Comment sont calculés les droits de mutation ? Nous venons à la rescousse, avec toutes les informations utiles sur le sujet. 

Vous souhaitez faire don de votre maison ? Voilà tout ce qu'il faut savoir.

Qu’est-ce qu’une donation immobilière ?

Il existe plusieurs façons de transmettre un patrimoine immobilier : 

• Lors de la succession encore appelée héritage, 
• Lors d’un legs de propriété, après le décès du donateur, 
• ou suite à une donation, et dans ce cas, le donateur transmet de son vivant. 

Toutes ces situations nécessitent d’établir une déclaration aux impôts. Le plus souvent, il faudra également régler les droits de mutation. Oui, hélas, l’État se sert un petit peu au passage.

Dans le Code Civil, la donation est définie de la façon suivante : « Une donation est un acte par lequel une personne, le donateur, transfère de son vivant la propriété d’un bien à la personne de son choix, le donataire. » 

Certaines conditions sont obligatoires pour valider cet acte unilatéral : 

• Le donateur doit avoir 16 ans et plus. Il doit posséder la capacité juridique de gérer ses biens. 
• Le bénéficiaire doit accepter la donation. Dans ce cas, le silence ne vaut pas l’acception. 
• Le donataire (bénéficiaire) doit être majeur ou mineur émancipé.
• Les héritiers réservataires (descendants, conjoint) du donateur ne peuvent être privés de ce qui leur revient de droit. Le donateur ne peut faire don que de la quotité disponible. Dans le cas contraire, les héritiers réservataires doivent être consentants. 
• Dans le cadre de la donation d’un bien immobilier, l’acte notarié est obligatoire. 

Est-ce un acte irrévocable ?

Pouvez-vous revenir sur votre donation ? Dans ce cas de figure, vos petits-enfants vous diraient sûrement : « Donner, c’est donner ; reprendre, c’est voler ». Figurez-vous qu’ils ont raison, car selon la loi, la donation est un acte irrévocable, et seul le juge peut en décider autrement. 

Trois exceptions de révocation ont été prévues par le législateur : 

• La révocation pour inexécution (les conditions de la donation n’ont pas été respectées).
• La révocation pour ingratitude (votre petit-enfant a porté atteinte à votre vie, a commis un délit ou est coupable d’injures graves à votre encontre).
• La révocation pour survenance d’enfant (vous avez désormais un descendant direct. Ce n’était pas le cas avant la donation).

Quels sont les avantages ?

La formule n’est pas très belle, en revanche, elle est parlante, donc on vous la partage quand même… En matière de patrimoine, il vaut mieux transmettre d’une main chaude, que d’une main froide !

En clair : il est très souvent plus avantageux de faire une donation de son vivant, que de laisser faire la succession. Le principal avantage est lié à la fiscalité, mais ce n’est pas le seul. 

La fiscalité 

La donation à un petit-enfant donne un droit à une exonération d’impôts sur la somme de 31 865 €, tous les 15 ans. Pour résumer : pour une donation avec un montant inférieur ou égal à 31 865 €, les droits de mutation (droits de donation) sont nuls. 

Les 4 grands-parents ont droit à cet abattement pour chaque petit-enfant, tous les 15 ans. Imaginons qu’un couple de grands-parents donne chacun 30 000 € à un petit-enfant, soit un total de 60 000 €. Le petit-enfant (donataire), n’aura pas à régler de droits de mutation sur ces donations. De plus, le donateur peut faire plusieurs donations successives tous les 15 ans. 

Au-delà de la somme de 31 865 €, des frais de mutation sont dus selon un barème légal. Le grand-parent peut choisir de les régler d’avance, à la place de son petit-fils/petite-fille.

Des obligations au contrat de donation 

Vous pouvez inclure des obligations au contrat de donation. Si elles ne sont pas respectées, il est possible de le révoquer. Exemple : si vous ne souhaitez pas que vos petits-enfants hypothèquent le bien immobilier familial, vous pouvez le mentionner dans le contrat. 

La préparation de la succession 

La donation peut vous permettre d’organiser votre succession, d’anticiper, et parfois de prévenir certains conflits. L’héritage arrivant de plus en plus tard, la donation immobilière permet également d’aider votre petit-enfant à se lancer dans la vie. 

Comment sont calculés les droits de donation ?

Les droits de donation sont dus par le bénéficiaire au moment de la donation. Ils s’effectuent par virement sur le compte du notaire. 

Après déduction de l’abattement, ils sont calculés sur la partie restante du montant de la donation, selon un barème légal, allant de 5 à 45 %.

Comment donner son patrimoine à ses petits-enfants ?

Donation simple, transgénérationnelle, avec réserve d’usufruit : il existe plusieurs façons de donner un bien immobilier à ses petits-enfants. Les conséquences ne sont pas les mêmes que l’on choisisse une solution ou une autre. 

La donation simple

Ce contrat consiste à donner un ou plusieurs biens immobiliers à ses petits-enfants. La particularité de ce transfert de propriété, est que le bien est évalué au moment de la succession. En cas de désavantage d’un des héritiers, celui qui a été favorisé devra rembourser la somme acquise au détriment des autres héritiers. 

La donation-partage 

La donation-partage prévoit que le donateur effectue le partage de ses biens entre ses bénéficiaires. Le partage en parts égales n’est pas obligatoire, et le donateur peut favoriser un de ses bénéficiaires, à condition de respecter la réserve héréditaire. 

La valeur des biens est celle effective au jour de la donation. C’est une solution intéressante si on veut éviter les conflits entre les héritiers, compte tenu de l’évolution des coûts de l’immobilier. 

La donation transgénérationnelle 

La donation transgénérationnelle est une donation-partage entre les enfants et les petits-enfants. La condition requise est que les parents soient d’accord pour que leur réserve héréditaire (ou une partie) soit transmise à leurs propres enfants. 

La donation avec réserve d’usufruit 

La donation avec réserve d’usufruit est possible en cas de démembrement de propriété. On vous explique tout. 

Lorsque vous donnez votre bien immobilier, vous pouvez choisir de le transférer en pleine propriété et dans ce cas, vous ne possédez plus aucun droit sur ce bien. Vous pouvez aussi décider de ne transférer que la nue-propriété et cette fois-ci, vous conservez le droit de jouir du bien (usufruit). Vous pouvez alors décider d’y vivre ou encore de le louer et d’en percevoir les loyers. Cette solution vous permet d’anticiper la succession, mais de continuer à jouir des fruits de votre bien immobilier. 

La donation avec réserve d’usufruit a un autre avantage. Sur le plan fiscal, les droits de mutation sont limités, car la valeur de la nue-propriété est évidemment moins importante que celle d’un bien acquis en pleine propriété. La pleine propriété du bien immobilier est transféré au bénéficiaire, au décès du donateur. 

Vous avez désormais toutes les cartes en main, pour décider comment faire une avance sur héritage à vos petits-enfants.