La société civile immobilière (SCI) est un instrument beaucoup utilisé dans la pratique juridique pour gérer et transmettre un patrimoine familial. Sa création peut être envisagée à tout moment, dès lors que deux personnes (minimum) désirent se grouper pour exercer ensemble une activité civile (exemples : conjoints, concubins, frères et sœurs).

1.    La société civile est conseillée pour éviter les situations de blocage de l’indivision

Comment cela s’explique-t-il ?

En régime d’indivision, les propriétaires doivent apprendre à gérer ensemble l’immeuble. Ils doivent s’entendre pour prendre des décisions communes relatives à l’entretien, l’amélioration… de leur bien. 

·         Exemple : il est impératif d’obtenir les deux tiers des droits indivis pour encaisser des revenus, réaliser certains travaux ou encore pour conclure un bail d’habitation. 

·         Les décisions ne relevant pas de l’exploitation normale des biens (comme la vente d’un immeuble, l’hypothèque, les baux commerciaux ou ruraux…) doivent être prises à l’unanimité.

La constitution d’une SCI permet, sous conditions, d’éviter ces situations de blocage. 

Comment la SCI empêche-t-elle les blocages ?

Grâce à la désignation d’un ou plusieurs gérants dans les statuts de la société civile immobilière ou par décision de l’assemblée générale. Sauf clause contraire,  ces gérants disposent de larges pouvoirs de gestion voire de disposition sur les biens immobiliers. Les règles de majorité et les situations de blocages sont ainsi évitées.

Attention : les décisions plus importantes et lourdes telles que l’acquisition d’un immeuble, la souscription d’un emprunt, la prise d’une hypothèque sur un bien immobilier sont généralement adoptées en assemblée générale, selon la majorité fixée par les statuts. 

2.    La société civile est utilisée pour aménager le régime matrimonial des époux

La création d’une SCI peut être envisagée lorsque deux époux (mariés sous le régime de séparation de biens ou de la communauté réduite aux acquêts) veulent modifier leurs pouvoirs sur les biens immobiliers dont ils sont propriétaires. 

Comment utiliser la SCI pour modifier les pouvoirs des époux sur leurs biens ? L’apport d’un bien immobilier à une société civile immobilière (SCI) permet de le soumettre aux règles fixées dans les statuts. 

·         Exemple : un époux possède seul un bien que les deux époux souhaitent gérer ensemble. Ils apportent ce bien à une SCI dont ils sont tous deux associés et gérants. On parle alors de « cogérance ». Chaque gérant aura sur ce bien immobilier les pouvoirs que les statuts ou l’assemblée générale lui aura conférés.  

Attention : après l’apport, le bien immobilier n’appartient plus à l’époux mais à la SCI. 

3.    La société civile peut être constituée pour acheter un bien avec son concubin

Pourquoi utiliser la SCI pour acheter avec son concubin ?

Deux personnes vivant ensemble non mariées et non pacsées achètent généralement leur bien immobilier en indivision. En cas de décès de l’un d’entre eux, le survivant se retrouve alors en indivision avec les héritiers de son ex-concubin, ce qui peut poser problème au survivant. 

Pour pallier à cette difficulté, une des solutions consiste à rédiger un testament en instituant son concubin légataire du bien immobilier. Cependant les droits dus au titre la succession sont de 60% après application d’un abattement de 1594 euros. 

Une 2ème solution consiste en l’apport du bien immobilier à une société civile immobilière (SCI), puis dans le démembrement croisé des parts sociales de la société ou l’insertion d’une clause de tontine dans les statuts de la société. 

Attention : avantager son concubin peut signifier désavantager ses enfants.

4.   La société civile peut être un outil de transmission de son patrimoine

La détention de son patrimoine immobilier à travers une SCI permet d’optimiser fiscalement sa succession. 

En effet, ce sont des parts sociales qui sont transmises aux enfants et petits-enfants et non des biens immobiliers. Ce qui implique des atouts fiscaux.

Quels sont les atouts fiscaux de la transmission des parts sociales de société civile ?

La prise en compte du passif :
Si les enfants reçoivent par donation des parts sociales d’une société civile ayant contracté un emprunt, les droits à régler aux impôts porteront sur la valeur de ces parts (et non l’immeuble) diminuée du montant du passif.  

La décote :
Une société vaut toujours un peu moins que la somme des biens qu'elle possède. Par rapport à la valeur vénale de l'immeuble, les parts sociales de la SCI peuvent être affectées d'une légère décote qui est généralement de 10% (attention : simple tolérance fiscale). Les droits à payer seront alors moins élevés qu'en cas de donation de l'immeuble lui-même.

L'étalement des droits :
La donation de parts sociales d’une SCI permet de profiter efficacement des abattements en vigueur en calculant le nombre idéal de parts à transmettre afin de rester en-deçà des abattements applicables (aujourd’hui de 100.000 euros tous les 15 ans).