Bien comprendre le TAEG

Le taux annuel effectif global (TAEG) est obligatoirement mentionné dans une offre de crédit par la banque. Il permet à l'emprunteur d'évaluer le coût total de son crédit   et de comparer entre elles les différentes offres qui peuvent lui être proposées. Le TAEG remplace le taux effectif global (TEG) depuis octobre 2016. Le TAEG permet également de déterminer si le taux indiqué dans l'offre de prêt est inférieur au taux d'usure. Le TAEG intègre différents types de frais tels que les frais de dossier, les frais dus à des intermédiaires financiers dans le cadre de l'opération, les coûts d'assurance, le coût de l'évaluation du bien immobilier. En revanche, il n'intègre pas les frais de notaire dans son mode de calcul ce qui revient à exclure le poids, pourtant relativement élevé, de la fiscalité lors d'un achat immobilier.

Bien comprendre le taux d'usure

Le taux de l'usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils accordent un crédit. Ce taux varie en fonction du type de prêts. Il est fixé à la fin de chaque trimestre   pour le trimestre suivant par la Banque de France et publié au Journal Officiel. Un prêt est considéré comme usuraire (c'est-à-dire supérieur au taux d'usure) lorsque son TAEG excède de plus du tiers le taux effectif moyen pratiqué par les banques pour des opérations similaires au cours du trimestre précédent. Dans un contexte de taux bas et de respect scrupuleux par les banques d'un taux d'endettement qui ne doit pas excéder 33% des revenus de l'emprunteur, un taux d'usure au plancher peut pénaliser l'emprunteur lorsque le bouclage de l'opération de prêt aboutit à dépasser ce taux d'usure en vigueur . La banque sera amenée à refuser l'opération quand bien même l'emprunteur serait jugé solvable.

Bien comprendre le taux d'endettement

Le taux d'endettement mesure le rapport entre les charges à supporter par l'emprunteur et ses revenus disponibles. C'est un facteur essentiel pour la banque pour mesurer la solvabilité de l'emprunteur. A de nombreuses reprises,  le Haut Conseil de Stabilité financière (HCSF) a rappelé la nécessité de respecter un ratio d'endettement de 33 %. Bien qu'il soit indicatif et que certaines situations permettent de s'en détacher, par exemple un emprunteur disposant de revenus conséquents et de charges modérées peut supporter un taux d'endettement supérieur, les banques ont tendance à respecter ce ratio scrupuleusement. Elles refusent le plus souvent des demandes de prêts qui dépassent les 33 % d'endettement. De nombreux professionnels plaident pour une meilleure prise en compte d'un autre indice : le reste à vivre, qui permettrait à de nombreux ménages de ne pas être exclus du crédit.

Bien comprendre le reste à vivre

Le reste à vivre n'a pas de définition juridique mais c'est une notion qui est étudiée par les banques dans l'octroi d'un crédit immobilier. Schématiquement le reste à vivre englobe l'ensemble des ressources financières dont dispose une personne ou un ménage pour vivre, une fois ses charges payées. Il est donc fortement corrélé au niveau des revenus de l'emprunteur. Par exemple, un ménage avec des revenus faibles aura un besoin de reste à vivre important et il sera difficile d'aller au-delà du taux d'endettement de 33 %. En sens inverse, un ménage avec des revenus importants disposera d'un reste à vivre plus conséquent, qui lui permettra d'aller au-delà de son taux d'endettement. La notion de reste à vivre n'ayant pas une interprétation unique, elle servira surtout pour argumenter auprès de la banque pour boucler un dossier de financement.