Quand il s’agit d’investir dans un achat locatif, la question se pose de savoir s’il faut louer meublé ou vide. Quelles sont les particularités de chaque statut ? Quels sont les avantages fiscaux, la rentabilité et les risques associés à la location vide et meublée ?

La différence majeure entre un appartement loué vide et un appartement meublé, c’est le mobilier mis à disposition par le propriétaire. Le logement meublé est tout équipé et prêt à l’emploi. Le locataire n’a plus qu’à y poser ses valises. La prestation étant supérieure, le loyer d’une location meublée est en toute logique plus élevé que celui d’une location vide. 

En fonction des localisations, on estime que cette différence de loyer peut atteindre entre 15 et 20 %, parfois jusqu’à 30 % pour des appartements de petites surfaces très bien situés. En ce qui concerne le loyer touché, le bien meublé est donc plus intéressant que le logement nu pour l’investisseur. 

Quel statut offre les meilleurs avantages fiscaux ?

Au niveau des avantages fiscaux, la location meublée est également plus intéressante. En effet, elle permet de bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel. L’option microBic permet de déduire un abattement de 50 % des revenus générés. Ce pourcentage peut même grimper jusqu’à 71 % pour les meublés de tourisme, gîtes et chambres d’hôtes.

Si l’achat locatif est réalisé dans une résidence de services étudiante, pour seniors ou pour personnes dépendantes, il est possible de cumuler le statut de LMNP et le Censi Bouvard. Très avantageux fiscalement, ce dispositif permet d’amortir jusqu’à 11 % du montant HT du bien (dans la limite de 300.000€).

La location vide est imposée simplement aux revenus fonciers. Il n’y a donc aucun avantage fiscal particulier. Cependant, si des travaux importants de rénovation sont effectués, il est possible de les déduire des loyers perçus. Cela vient diminuer l’imposition des revenus locatifs du logement, voire même d’autres biens si les montants sont élevés. C’est un avantage à ne pas négliger quand on investit dans l’ancien.

Louer meublé ou vide : quelle option est la plus rentable ?

La location meublée bénéficie généralement de loyers plus élevés et d’une fiscalité plus intéressante que la location nue. Elle est donc souvent considérée comme plus rentable.

Cependant, cette affirmation est à nuancer, car dans certaines situations, le bilan n’est pas aussi tranché. En effet, louer un meublé implique des coûts supplémentaires et le propriétaire réalise un investissement supérieur pour équiper son bien. Ainsi, la liste du matériel obligatoire à fournir est non négligeable. Le mobilier doit être complet (literie, étagères, vaisselle, rideaux, électroménager, etc.), fonctionnel et au goût du jour. Un remplacement régulier est donc à prévoir, engendrant des frais majorés par rapport à une location vide.

Sur les petites surfaces de type studio et T1, l’investissement mobilier reste limité. Ces logements étant très recherchés dans les centres-ville ou proches des universités, la rentabilité est généralement supérieure à une option de location vide. Pour des biens plus grands destinés à des couples installés ou des familles, la différence est moindre.

D’une part, les locataires ont souvent leurs propres meubles et ne souhaitent pas forcément louer un logement meublé.

D’autre part, l’investissement pour équiper le bien et le maintenir en bon état de fonctionnement est beaucoup plus important. L’intérêt d’une option meublée dans ce cas est beaucoup plus limité pour le bailleur.

Quel statut présente le plus de risques : la location meublée ou vide ?

Si la location meublée semble plus intéressante financièrement, elle présente également plus de risques.

Un risque supérieur de vacance locative

En premier lieu, le risque de vacance locative est supérieur. Les personnes recherchant un logement meublé sont en général de passage dans une ville et ne souhaitent pas s’y installer pour du long terme. C’est souvent une solution temporaire en attendant un logement définitif ou une autre affectation. Le turn-over sur le logement est donc plus important, d’autant plus que le locataire a un préavis de seulement un mois pour donner son congé (contre 3 mois pour une location vide). Cela signifie plus de risque de vacance du logement, mais également plus de frais pour la réalisation des baux et des états des lieux. 

Un risque d’impayé supérieur

La location meublée porte aussi un risque d’impayé supérieur à la location vide. Le propriétaire peut penser être protégé par la durée du bail plus courte (1 an contre 3 ans pour la location nue). Cependant, cela n’est en rien une garantie. La fin du bail ne signifie pas que le propriétaire peut expulser un locataire. Des personnes malhonnêtes ou ne pouvant pas payer le loyer vont choisir de préférence des logements meublés tout équipés. Dans ce cas, non seulement la procédure d’expulsion sera la même que dans une location vide, mais il y aura en plus le risque de devoir changer le mobilier détérioré. Il est à noter que les garanties de loyer impayées ne prennent pas en charge la partie mobilier des logements.

Sources : https://www.lamaisondelinvestisseur.com