Louer via Airbnb: une opération potentiellement intéressante

400.000: c’est le nombre de loueurs sur Airbnb inscrits en France. Selon la plateforme, le revenu médian de ces propriétaires serait de 2.100 euros par an. De quoi au moins donner envie de se pencher sérieusement sur la question. Pour louer sur Airbnb, il suffit de se créer un compte et de publier une annonce sur le site. Ces deux premières étapes sont gratuites. En revanche, si le logement est réservé, dès la première réservation, Airbnb prélève environ 3% de commission.

Airbnb: quelle est la législation?

En France, la législation s’est progressivement durcie vis-à-vis des locations saisonnières sur Airbnb. Si vous louez votre résidence principale lors d’un week-end ou pendant quelques se-maines de vacances, c’est assez simple. Le locataire peut rester jusqu’à 90 jours dans le loge-ment. Et le propriétaire ne peut pas louer sa résidence principale plus de 120 jours par an, soit quatre mois par an. Il est en effet censé y vivre au moins huit mois dans l’année. Cette règle s’applique dans toutes les villes de France, mais Airbnb prévoit un blocage automatique dans certaines communes, dont Paris, Lille, Lyon, Annecy, Bordeaux, Menton, ou encore Sète. Cette limitation ne vous concerne pas si vous louez une chambre privée dans votre résidence principale.

Les résidences secondaires ne sont pas concernées par cette limite de 120 jours. Cependant, vous devez déclarer la location à la mairie. Il faut alors demander un changement de destina-tion du bien immobilier, qui n’est plus seulement un local d’habitation, mais un «meublé de tourisme». Attention, certaines villes peuvent procéder à une compensation des mètres car-rés perdus pour l’habitation, ce qui a un coût pour le propriétaire.

Dans la plupart des grandes villes françaises, il faut penser à se déclarer en mairie avant de commencer la location, afin d’obtenir un «numéro d’enregistrement». Cette immatriculation doit figurer dans l’annonce et le contrat de location. Dans le doute, il est préférable de poser la question à sa mairie. Si vous êtes dans un immeuble, vérifiez que le règlement de copropriété n’interdit pas la location saisonnière. Les locations Airbnb sont soumises aux réglementations des l ocations saisonnières .

Face à de nombreuses dégradations et des fêtes non autorisées dans des logements loués, Airbnb a durci ses règles. Certaines réservations réalisées par des voyageurs de moins de 25 ans peuvent être bloquées par la plateforme.

La fiscalité des revenus Airbnb

Tous les revenus liés à Airbnb doivent être déclarés aux impôts. Pour l’administration fiscale, il s’agit d’une activité commerciale, à déclarer dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) . Pour entrer le bon chiffre, vous pouvez consulter votre revenu brut, celui à dé-clarer, sur votre compte Airbnb. Toutefois, si vous louez une chambre de votre résidence prin-cipale et si vos revenus annuels sont inférieurs à 760 euros, vous n’avez rien à payer. Il faut néanmoins toujours penser à déclarer chaque revenu.

Un abattement de 50% est dans tous les cas appliqué à vos loyers via Airbnb. Il faut tout de même inscrire le revenu brut lors de la déclaration. Airbnb fait remonter les loyers à l’administration fiscale. En cas de fraude, celle-ci a trois ans pour effectuer un redressement: il faut alors payer l’impôt, avec une majoration de 10% et des intérêts de 0,2% par mois de re-tard. Il est donc préférable d’éviter de se retrouver dans cette situation.

Quel prix pour quelle ville?

Les locations sur Airbnb ne rapportent pas la même chose selon la ville. À vous de calculer si cela est rentable, compte tenu des prix d’achat des appartements dans ces communes. C’est à Paris que les locations à la nuitée coûtent le plus cher (85 euros par nuitée*). Suivent Strasbourg et Lille (74 euros*), puis Nice (69 euros*), Lyon (68 euros*), les villes basques Biarritz, Anglet et Bayonne (66 eu-ros*), puis Marseille (63 euros*). À la campagne, le tarif au mètre carré est moins onéreux.

(*Source: Statista, 2017)

Source : https://www.boursorama.com/

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La location saisonnière est appréciée par les propriétaires pour sa souplesse et sa rentabilité. Toutefois, la réglementation a évolué au cours des dernières années. Avant de vous lancer, voici quatre précisions essentielles sur les autorisations et les diagnostics obligatoires, la durée, le loyer et le contrat de bail.

Sommaire:

•  Faut-il obtenir une autorisation pour louer un bien en location saisonnière?
•  Quelles sont les autres obligations administratives?
•  Comment fixer la durée et le montant de la location saisonnière?
•  Faut-il un contrat de bail écrit pour une location saisonnière?

Faut-il obtenir une autorisation pour louer un bien en location saisonnière?

Avant de louer un logement en meublé de tourisme, vous devez effectuer une déclaration à la mairie de la commune où il se situe, au moyen d’un imprimé Cerfa n°14004*02. A défaut, vous êtes passible d’une amende pouvant atteindre 450 €. Seule exception, la déclaration préalable n’est pas obligatoire si vous louez ponctuellement votre résidence principale.

Les meublés de tourisme

Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l‘usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois

Dans les villes qui l’ont décidé par délibération du Conseil municipal ou intercommunal compétent, toutes les locations touristiques (résidence principale ou secondaire) doivent disposer d’un numéro d’enregistrement. Ce numéro doit être publié dans chaque annonce de location. A défaut, les plateformes intermédiaires de location (Airbnb…) ont l’obligation de supprimer l’annonce.

Le changement d’usage d’un logement loué en location saisonnière

Lorsque le logement n’est pas votre résidence principale, vous devez commencer par obtenir le changement d’usage de ce dernier. En effet, le Code de la Construction et de l’Habitation soumet à autorisation la transformation de locaux d’habitation en locaux à usage commercial, industriel ou administratif. Or, un bien proposé à la location saisonnière n’est plus considéré comme étant à usage d’habitation. Ce changement d’usage doit donc être déclaré et autorisé.

Le loueur est concerné par l’autorisation de changement d’usage s’il offre un meublé en location saisonnière:

- à Paris ;

- dans une des communes de la petite couronne (départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) ;

- dans une des 10 autres communes de plus de 200 000 habitants (Nice, Bordeaux, Lyon…) ;

- dans toute commune connaissant des tensions sur le marché du logement dès lors que le Conseil municipal ou intercommunal compétent a délibéré pour la mise en place d’une procédure d’autorisation de changement d’usage (pour les communes de plus de

50 000 habitants) ou sur décision de l’autorité administrative sur proposition du maire (dans les autres villes).

Pour les villes de moins de 200.000 habitants, le conseil municipal décide de la règle applicable. Il peut également choisir de soumettre la location saisonnière à autorisation ou pas.

Une fois obtenue l’autorisation demandée, il appartient au loueur de se renseigner auprès de la commune où est situé le bien pour savoir si une procédure de déclaration avec octroi d’un numéro d’enregistrement a été mis en place.

Sans autorisation, le loueur s’expose à une amende civile pouvant aller jusqu’à 50 000 € par logement et une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par m² jusqu’à régularisation. De même, des sanctions pénales sont possibles en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration.

Dès lors, il est recommandé de contacter la mairie pour connaître les démarchés nécessaires avant de pratiquer une location saisonnière. A titre d’exemple, la ville de Paris consacre une page sur son site qui permet d’effectuer ses déclarations en ligne: https://www.paris.fr/pages/meubles-touristiques-3637

Quelles sont les autres obligations administratives?

Un état des risques de pollution, dont la validité est inférieure à six mois, doit obligatoirement être fourni au locataire si le logement est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques, une zone de sismicité modérée ou forte, une zone à potentiel radon de niveau 3 ou un secteur d’information sur les sols.

Si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949, le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) doit également être réalisé. Toutefois, si aucune présence de plomb n’a été détectée, ce diagnostic n’a pas à être renouvelé. Dans le cas contraire, le constat est valable pendant six ans.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est, quant à lui, obligatoire lorsque la durée cumulée des locations saisonnières dépasse quatre mois par an. Depuis le 1e juillet 2021, le DPE est opposable (et plus indicatif) et la durée de validité du rapport est de dix ans (sauf si des travaux ont été réalisés depuis).

Le logement doit être équipé d’au moins un détecteur de fumée normalisé.

Enfin, un état des installations intérieures de gaz et d’électricité du logement doit être fourni au locataire si elles ont plus de 15 ans. Ces diagnostics sont valables six ans. Ce document peut être remplacé par une attestation de mise en conformité de l’installation datant de moins de six ans.

Comment fixer la durée et le montant de la location saisonnière?

Pour rester dans le cadre de la location saisonnière, vous ne pouvez pas louer plus de trois mois consécutifs au même locataire. Par ailleurs, s’il s’agit de votre résidence principale, le logement ne peut être mis en location plus de quatre mois par an(soit 120 jours). Cette interdiction concerne les locations dans les communes ayant mis en place la procédure d’enregistrement. Là encore, en cas de dépassement, le loueur s’expose à une amende civile d’un montant pouvant aller jusqu’à 10 000 €. Il existe des exceptions: obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeur. Lorsque vous respectez ces limites, la durée de la location saisonnière reste libre.

En ce qui concerne le loyer, aucune réglementation n’existe. Toutefois, il convient d’ajuster le loyer au prix du marché pour optimiser les chances de location. En effet, quelle que soit la région, la concurrence tend à se développer.

A savoir

Rien n’interdit un loueur de faire varier le montant de la location en fonction du nombre d‘occupants.

Faut-il un contrat de bail écrit pour une location saisonnière?

Même si la location saisonnière offre une grande souplesse, un contrat de bail écrit accompagné d’un état descriptif des lieux est obligatoire et d’un inventaire du mobilier. Il doit préciser l’identité du propriétaire et du locataire, la période et la durée de la location, le loyer et les arrhes, l’adresse du logement et son positionnement géographique et le montant prévisionnel de la taxe de séjour . En outre, chaque signataire doit disposer d’un exemplaire original signé par les différentes parties.

A savoir

Les arrhes peuvent être conservées par le loueur, en cas d‘annulation par le locataire. En revanche, elles doivent être restituées au double par le loueur qui renonce à la location.

La location saisonnière est de plus en plus encadrée par les communes. Elle reste malgré tout avantageuse en raison de sa flexibilité.