Vous envisagez de signer un mandat de recherche avec un agent immobilier pour lui confier votre projet d’achat ? Découvrez dans cet article la différence entre un mandat de recherche exclusif et un mandat simple, les points clés de ce document contractuel, ses avantages et les prestations qu’il recouvre et tout ce que vous devez savoir pour ne pas faire d’erreur. Comprenez notamment quelles seront vos obligations et celles de votre (futur) partenaire tout au long de votre collaboration en vue de trouver le bien de vos rêves !

Définition du mandat de recherche

Le mandat de recherche est un contrat par lequel un acquéreur confie à un professionnel de la transaction immobilière la recherche d’un bien selon des critères précis. Il est régi par les lois Hoguet et Alur qui encadrent l’activité de l’agent immobilier.

Sachez d’emblée que le mandat de recherche comporte deux spécificités qui vous protègent en tant que client :

• Le professionnel mandaté doit obligatoirement détenir une carte professionnelle de transaction immobilière, ce qui suppose un certain niveau de professionnalisme et d’expertise ;
• Les honoraires du professionnel ne sont dus qu’en cas de succès une fois la vente conclue par acte notarié, et les frais de dossier sont interdits.

En pratique, le mandat de recherche est proposé par un agent immobilier sur des marchés moins tendus, où ils disposent de plus de temps pour dédier une partie de leur activité à des candidats acquéreurs.

Quels sont les avantages du mandat de recherche ?

Mandater un agent immobilier pour qu’il vous trouve le bien de vos rêves sans avoir à payer quoi que ce soit s’il ne le trouve pas… séduisant non ? Le mandat de recherche présente également d’autres avantages pour concrétiser votre projet d’achat immobilier :

• Gain de temps : votre agent immobilier vous économisera des heures de recherche, ainsi que des visites inutiles car il aura pris la peine de vérifier si un bien vous correspond vraiment avant de vous le présenter.
• Réactivité : votre agent immobilier sera sur la balle à tout moment et décrochera son téléphone dès qu’il identifie un bien susceptible de vous correspondre. Sur des zones tendues comme le région parisienne, cette réactivité sera la clef du succès de votre projet car vous obtiendrez alors la première visite, et pourrez formuler une offre si le bien vous plaît.
• Off market : votre agent immobilier aura souvent accès à des biens qui n’apparaissent pas sur les portails et les sites d’agence, et que lui transmet son réseau professionnel.
• Conseil : votre agent immobilier saura vous conseiller dès la phase de recherche pour challenger vos critères et vous proposer des alternatives, notamment si peu de biens correspondent à ce que vous cherchez. Il saura également vous faire découvrir des zones auxquelles vous n’auriez pas spontanément pensé ou vous orienter vers les bons professionnels pour votre financement ou encore des travaux.
• Expertise : signer un mandat de recherche vous assure de vous adjoindre les services d’un professionnel qui jouera le rôle de votre meilleur ami “expert immobilier” aux moments clés de votre projet. Il défendra ainsi vos intérêts. Il vous dira clairement quand un bien est au bon prix et représente une belle opportunité. A l’inverse, il sera aussi capable de vous refroidir quand un bien présente des risques (travaux, copropriété, localisation, etc.).

Quelles prestations sont couvertes par un mandat de recherche ?

Un mandat de recherche confié à un agent immobilier vous donne accès à un ensemble de prestations qui démarreront dès la signature et se termineront le jour de l’acte authentique devant notaire lorsque vous aurez les clés de votre bien. Les 4 étapes clés de cette prestation sont les suivantes :

• La recherche : votre agent immobilier recherche les biens correspondant à vos critères sur le marché. Pour cela, il surveille les annonces qui paraissent sur les portails de professionnels et de particuliers, ainsi que les sites des agences immobilières. Ils s’attachent également à activer leur réseau de professionnels partenaires en vue d’obtenir des biens en avant-première, avant qu’ils ne paraissent sur le web.
• L’organisation de visites : votre agent immobilier organise les visites pour les meilleurs biens identifiés en vérifiant préalablement que vos critères sont respectés pour vous éviter les visites inutiles.
• La négociation du bien et l’offre de prix : votre agent immobilier vous assiste dans la négociation du prix et vous conseille pour la rédaction de l’offre de prix.
• La sécurisation de votre achat : votre agent immobilier sécurise votre achat jusque l’acte authentique en vérifiant les moindres détails de la transaction (analyse des PV d'assemblée générale de copropriété, du règlement de copropriété, des diagnostics, vérification auprès de l'urbanisme, etc.)

Quelles sont les obligations de votre agent  immobilier dans le cadre d’un mandat de recherche ?

L’agent avec qui vous signez un mandat de recherche a une obligation de moyens, et non de résultat. Selon la loi, il doit ainsi vous présenter des biens conformes à vos critères mais ne pourra être tenu responsable si vous n’avez pas trouvé le bien de vos rêves à l’issue du mandat. Autant dire que cette “obligation” n’est pas vraiment contraignante…

En revanche, votre agent immobilier est tenu par un devoir d’information et de conseil tout au long du mandat et jusque la signature de l’acte authentique. Ainsi, en cas de visite, votre agent devra vous fournir toutes les informations qui vous permettront de faire une offre en toute connaissance de cause. Selon la jurisprudence, le manquement à cette dernière obligation est passible d’engager sa responsabilité professionnelle et le paiement de dommages et intérêts. Ainsi, si vous avez acheté un appartement avec vue dégagée, que ce critère était pour vous essentiel, et qu’un immeuble de 10 étages se construit juste devant votre salon quelques mois après votre emménagement, vous pourrez vous retourner contre votre agent car celui-ci aurait dû valider à l’urbanisme qu’aucun permis de construire n’était déposé au moment de la signature.

Quelles sont vos obligations dans le cadre d’un mandat de recherche ?

Comme tout contrat, un mandat de recherche engage chacune des parties et il est important de bien connaître vos obligations avant d’en signer un.

• Honoraires : si votre agent immobilier trouve le bien de vos rêves dans le cadre du mandat, vous devrez lui verser les honoraires prévus au mandat le jour de la signature de l’acte authentique. Inversement, si votre chasseur n’a pas trouvé à l’issue du mandat, vous ne lui devrez absolument rien : ce n’est pas une fleur qu’il vous fait mais une obligation légale ;)
• Droit de suite : la plupart des mandats de recherche précisent que les honoraires sont dus si vous achetez un bien qui a été identifié pendant la durée de validité du mandat, quelle que soit la façon dont s’est terminé le mandat : expiration ou résiliation. Cette clause protège l’agent immobilier d’éventuels clients malintentionnés qui voudraient échapper à leurs obligations de paiement en dénonçant un mandat quelques jours après avoir trouvé.
• Exclusivité : si vous avez signé un mandat de recherche exclusif avec votre agent immobilier (voir ci-après), vous lui devrez ses honoraires même si c’est vous qui avez identifié le bien que vous achetez. Cela est parfois difficile à accepter, mais n’est pas forcément injustifié : en effet, identifier le bien n’est qu’une des 4 étapes de la prestation de votre chasseur (voir ci-dessus) et sa mission sera loin d’être terminée.
• Financement : la plupart des mandats mentionnent que vous devez fournir une attestation de financement pour que l’agent puisse démarrer sa recherche. En réalité, ce n’est pas vraiment une contrainte mais plutôt une clause de bon sens car sur des zones tendues comme la région parisienne ou les grandes métropoles, ce document est indispensable pour présenter une offre. L’agent immobilier sera ainsi sûr que vous pouvez payer la somme requise pour l'achat du bien. Commencer à faire des visites et éventuellement une offre en l’absence de ce document serait alors une perte de temps pour votre chasseur comme pour vous.

Au-delà de ces obligations contractuelles, votre agent immobilier attendra également de votre part que vous soyez réactif(ve), disponible et transparent(e) :

• Réactif(ve) car certains biens ne restent que quelques jours sur le marché et il vous faudra très vite indiquer à votre agent si le bien qu’il a identifié vous plaît ou non, faute de quoi vous perdrez souvent la possibilité de le visiter.
• Disponible également pour filer en visite à l’impromptu sachant que pour les biens les plus demandés, vous n’aurez souvent pas le choix du créneau qui est fixé par le vendeur.
• Transparent(e) car votre agent aura besoin de comprendre ce qui vous a plu ou non suite à la visite d’un bien pour affiner ensuite sa recherche et augmenter vos chances de succès. Ainsi, mieux vaut lui apprendre qu’il est hors de question que vous achetiez un appartement avec un sani-broyeur plutôt que de prétexter que vous n’êtes pas convaincu par la couleur des murs ;)

Quels sont les points clés d’un mandat de recherche ?

Le mandat de recherche est régi par la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 ainsi que par son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972, lequel fixe les obligations des parties. Il précise plusieurs éléments auxquels vous devez prêter une attention particulière :

• Description du bien recherché : il s’agit ici de préciser le type de bien (appartement, maison, etc.), sa localisation, votre budget FAI, la surface idéale ou minimum, le nombre de pièces ou de chambres, etc. Vous pouvez ici choisir d’être très précis sur vos critères ou au contraire opter pour une description plus large, ce qui permettra à votre agent immobilier d’élargir sa recherche et augmenter vos chances de trouver. Certains agent vous proposeront ici d’indiquer d’emblée que la description du bien pourra être amenée à évoluer pendant la durée du mandat, et que cette évolution des critères pourra être effectuée par tous moyens, ce qui vous évitera de signer un avenant au mandat.
• Rémunération : elle doit être très clairement indiquée. Si elle est égale à un pourcentage du prix de la transaction. A noter que la plupart des agent immobiliers indiquent une commission minimum en deçà d’un certain prix de transaction. Certains agent ajoutent également une commission liée à la baisse de prix qu’ils obtiennent pour vous, ce qui s’avère toujours intéressant, car votre agent sera alors complètement aligné avec vos intérêts et fera tout pour négocier le prix demandé par le vendeur et/ou l’agent immobilier. Enfin, en cas d’échec de sa mission, ce qui peut arriver, vous ne lui devrez absolument rien.
• Numéro de carte professionnelle : la carte professionnelle (valable 3 ans et délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie depuis le 1er juillet 2015) est obligatoire et prouve que votre agent immobilier a le droit d’exercer cette profession.
• Durée du mandat : la plupart des agent immobilier vous proposent des mandats de recherche d’une durée de 3 mois mais cette durée est souvent négociable et certains chasseurs vous proposeront parfois d’emblée une durée inférieure.
• Renouvellement et renonciation : le renouvellement d’un mandat de recherche s’effectue souvent par tacite reconduction et le mandat de recherche doit également préciser les conditions de sa révocation (lettre recommandée ou simple email, etc.).
• Date de signature : elle précise la date de début du mandat et donc son terme.
• Signatures des parties : la signature du mandat est obligatoire pour que le mandat de recherche soit valide (loi Hoguet du 2 janvier 1970)

Les autres éléments obligatoires du mandat de recherche sont les suivants :

• Identité du (ou des) candidat(s) acquéreur(s) : le mandat doit indiquer ses (leurs) coordonnées (prénom, nom, adresse, etc.). Ces informations seront reprises dans les documents officialisant l’achat.
• Identité du professionnel : le mandat comporte les coordonnées de l’agent immobilier ou de la société de chasse (nom, adresse, numéro de RCS, etc.) ainsi que le numéro de sa carte professionnelle de transaction immobilière.
• Moyens mis en oeuvre : depuis la loi Alur, le mandat de recherche doit mentionner le devoir d'information de l'acquéreur par l’agent immobilier.
• Type de mandat : exclusif ou simple.

Quels sont les différents types de mandat de recherche ?

Il existe en effet deux types de mandat de recherche qui déterminent ce que vous pouvez (ou non) faire en parallèle de votre chasseur immobilier.

• Mandat de recherche exclusif : il est le plus généralement, votre agent immobilier est alors le seul à effectuer la recherche de votre bien et l’organisation des visites. Si vous identifiez un bien par vous-même, ou que quelqu’un vous propose un bien pendant le mandat, vous transmettez alors toutes les informations à votre agent pour qu’il puisse efficacement prendre le relais.
• Mandat de recherche simple : vous permet de chercher par vous-même en parallèle de votre agent, voire de mandater un ou plusieurs autres professionnels (chasseurs ou agents immobiliers).