Investir dans l’immobilier est toujours une bonne affaire. Figurant parmi l’investissement préféré des français, la pierre attire et rassure toujours autant. Cependant, les montants engagés lors de l’achat, bien souvent débloqués via du crédit bancaire, requiert de l’investisseur une attention toute particulière : un mauvais calcul et l’opération peut être un véritable gouffre financier. On vous parle aujourd’hui de l’indicateur phare pour orienter les décisions de l’investisseur immobilier : la rentabilité locative.

Comment calculer la rentabilité locative ?

La rentabilité locative d’un bien permet de déterminer l’intérêt financier d’un investissement immobilier. Connaître la rentabilité locative d’un logement c’est savoir si votre investissement sera profitable et dans le cas échéant, combien d’argent il va rapporter.

Calculer la rentabilité locative brute

Lorsqu’on calcule la rentabilité locative d’un bien dont on ne connaît pas tous les frais, on parle de rentabilité locative brute. 

La formule pour calculer la rentabilité locative brute : 

Rentabilité brute = (loyer annuel / montant acquisition du bien) x 100

Il faut bien comprendre que le résultat du calcul de la rentabilité brute ne correspond pas à l’argent que vous dégagerez directement pour vous. D’autres frais supplémentaires seront à soustraire à ce résultat si vous souhaitez connaître le montant exact qui vous reviendra. 

Calculer la rentabilité locative nette

Si vous souhaitez aller plus loin et déterminer le rendement net que vous rapportera votre investissement immobilier, vous allez avoir besoin de plus d’informations. 

À l’opposé du calcul de la rentabilité brute, le calcul de la rentabilité nette d’un bien nécessite de lister tous les coûts variables mensuels.

On peut citer : 

• Impôts & taxes : impôts sur le revenu, taxe foncière…
• Charges non récupérables : frais d’entretien, réparations, charges de copropriétés…
• Assurances : assurance loyer impayé, assurance habitation propriétaire non-occupant…
• Frais de notaires

Une fois tous ces coûts supplémentaires soustraits, vous obtenez la rentabilité locative nette.

En fonction de vos coûts mensuels, la rentabilité nette peut être largement inférieure à la rentabilité brute, d’où l’importance d’effectuer les 2 calculs pour déterminer le poids de toutes ces charges supplémentaires sur votre rendement locatif global. 

La formule pour calculer la rentabilité locative nette : 

Rentabilité net = (loyer annuel – charges – taxes – impôts) / montant acquisition du bien + frais de notaires + autres frais) x 100

Votre statut en tant que propriétaire a t-il une importance ?

En effet, les loueurs LMP (Location Meublée Professionnelle), loueurs LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ou encore les acheteurs en loi Pinel ne sont pas imposés de la même manière et ne font pas face à la même fiscalité.

Qu’est-ce que le taux de rendement d’une location ?

Le taux de rendement vous permet de comparer les revenus générés par votre bien par rapport à son coût d’acquisition. 

Il est possible d’aller plus loin grâce au TRI, le taux de rendement interne. 

Le taux de rendement interne 

Le taux de rendement interne (TRI) est un indicateur essentiel pour juger de la pertinence de votre investissement locatif.
Connaître le TRI d’un actif immobilier vous permettra de mettre en lumière la rentabilité d’un investissement locatif en prenant en compte les différents flux de trésorerie de l’investisseur.

Pour faire plus simple : le TRI vous permet de connaître les gains totaux que vous aurez réalisé, une fois le bien immobilier vendu. Le calcul prend en compte : 

• Les loyers encaissés, 
• Les charges, taxes et autres frais
• La plus-value dégagée à la revente

Vous l’aurez compris, parce qu’il prend en compte des données futures et incertaines (comme la plus-value effectuée à la revente) le TRI est interprété comme une estimation par de nombreux experts du secteur immobilier. 

C’est compréhensible : prendre en compte comme donnée statistique fiable un indicateur qui évalue la valeur de votre bien ou le montant de vos loyers dans 20 ans ne relève pas d’une science exacte.

Comment calculer le TRI ?

Le TRI est un mode d’expression de la VAN (Valeur Actuelle Nette), dès lors, la formule de calcul mathématique du TRI est la suivante : 

VAN = – CI + FT(1+TRI)^-1+FT(1+TRI)^-2+FT(1+TRI)^-3+……+FT(1+TRI)^-n = 0

La formule comprend : 

• CI = Coût de l’investissement
• FT (1+i) = Flux de trésorerie actualisé
• TRI : taux de rendement interne
• n : période estimée pour laquelle l’investissement génèrera des flux de trésorerie.

La formule du TRI est compliquée et n’est pas à la portée de tous. 

Retenez simplement que déterminer le TRI revient à déterminer le taux d’intérêt qui égalise l’ensemble des futurs flux de trésorerie de l’investisseur immobilier.

Rentabilité locative : qu’est-ce qu’un bon taux de rendement ?

Maintenant que vous connaissez tous les termes essentiels à la bonne compréhension de la rentabilité locative, vous vous posez certainement la question suivante : quel taux de rendement locatif est considéré comme “bon” ?

Il est commun d’admettre qu’un bon taux de rendement annuel se situe aux alentours des 6%.

Mais comme souvent en investissement, il n’y a pas de réponse universelle, cela dépendra de plusieurs facteurs et de vos objectifs : 

• Le bien immobilier est-il loué toute l’année ? 
• Les charges sont-elles élevées ?
• Quel est le but de cette opération immobilière ?

Comprenez qu’il est plus intéressant pour un investisseur à la recherche de cash-flow positif de dégager une rentabilité locative de 4% sur un bien à Paris loué 365 jours dans l’année, plutôt que 10% sur un bien loué quelques mois en zone rurale avec une demande locative faible. 

La vacance locative : un risque pour votre rendement et vos revenus

Qu’est ce que c’est les vacances locatives ?

La menace principale pour votre rentabilité locative c’est l’absence de location. 

Dans le secteur de l’immobilier, on parle de vacance locative : cela correspond à la période ou le locataire, jusqu’alors installé, quitte votre logement, jusqu’à l’emménagement complet du nouveau locataire.

Bien évidemment cette période est redoutée par chaque investisseur immobilier pour la simple et bonne raison qu’elle ne permet pas d’encaisser de loyers et de revenus, dû à l’absence de locataire. 

En revanche, les dépenses sont toujours là. Gardez à l’esprit qu’en l’absence de loyers perçus, vos charges, impôts et mensualités (si vous avez contracté un prêt) seront toujours dus.

Si la période de vacances locatives peut être normale, notamment dans le cas où un propriétaire loue son bien sur de courtes périodes (avec des locations de type Airbnb), ce dernier doit veiller à la limiter le plus possible s’il ne veut pas faire face à un cash flow négatif (plus de dépenses que de revenus).

Comment éviter la vacance locative ?

Plusieurs facteurs peuvent expliquer la difficulté rencontrée par un propriétaire pour la location de son bien. 

Le bien ne répond pas à une demande. 

Comme sur tout marché, l’offre et la demande font la loi et le marché immobilier ne fait pas figure d’exception.
Vous avez beau proposer un superbe appartement moderne en location avec de très bonnes prestations, s’il est situé au fin fond d’une commune rurale déserte, il risque de ne pas intéresser beaucoup de monde. 

Avant d’investir soyez sûrs que votre bien répond à une demande existante, situé dans une ville avec une tension locative modérée et adaptée à la population locale. 

En conséquence, adaptez le prix du loyer mensuel ! Un logement, même s’il est magnifique, ne trouvera jamais preneur si son prix est hors marché.

Le manque de visibilité de votre investissement locatif.
Votre appartement ou votre maison est idéalement placé, il répond à une demande existante. Seulement voilà, personne ne le sait. Prenez le temps de faire de belles photos de toutes les pièces, rédigez une annonce attractive mettant en avant tous les côtés positifs de votre logement. 

N’hésitez pas à diffuser votre annonce sur un maximum de sites dédiés ou à confier la gestion de votre bien à une agence immobilière si ces tâches sont trop chronophage pour vous.

L’investissement locatif nécessite une bonne préparation. Avant de passer à l’achat prenez le temps de vous poser autour de votre projet immobilier pour déterminer sa rentabilité locative : coût d’acquisition, flux entrants et sortants, plus value à la revente… Travaillez sur tous ces critères pour obtenir le meilleur rendement locatif possible. 

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