Le préalable à tout projet immobilier réside dans l'établissement d' un plan de financement . Il s'agit pour le candidat emprunteur de déterminer le niveau des ressources (salaire, épargne) qu'il pourra mobiliser pour l'achat du bien. Côté dépenses, le plan de financement tiendra compte du prix du logement convoité, du coût de l'emprunt, des frais de notaire mais aussi de l'éventuel coût additionnel si des travaux sont nécessaires dans le logement. Pour l'aider dans sa tâche, l'emprunteur peut utiliser divers outils en ligne comme des calculettes ou un simulateur de capacité d'emprunt . L'emprunteur doit garder à l'esprit certains ratios que la banque regardera attentivement comme le taux d'endettement, qui ne doit pas dépasser 33%, ou bien encore le reste à vivre. Il peut simuler différentes durées de crédit afin de connaitre leur incidence sur le montant des mensualités à rembourser. Il ne doit surtout pas négliger l'importance de l'apport personnel, qui doit être au minimum de 10% du prix d'achat du logement convoité. Bien qu'il soit théoriquement possible d'emprunter sans apport (voir plus bas : peut-on emprunter sans apport ?), en pratique les banques sont devenues beaucoup plus scrupuleuses dans le montage des dossiers  . Elles regardent attentivement la situation financière de l'emprunteur (voir plus bas : les ratios utilisés par les banques lors de la constitution du dossier de prêt). L'absence d'apport personnel peut se révéler très pénalisante pour le bouclage d'un dossier. Il faut signaler que le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), l'autorité publique en charge de la surveillance du système financier, est devenue très vigilante sur la manière dont sont délivrés les prêts immobiliers . Alors que les professionnels du secteur plaident pour un assouplissement des conditions d'octroi, le HCSF maintient la nécessité d'un niveau d'endettement qui ne dépasse pas 33 % des revenus de l'emprunteur. Une situation qui complique l'accès au crédit pour les ménages les plus modestes , mais qui est rendue nécessaire selon le HCSF pour maintenir les fondamentaux du marché du crédit immobilier alors que les taux d'intérêt sont toujours à un niveau très bas.

L'importance de l'apport personnel

L' apport personnel est la somme que l'emprunteur va investir dans son projet immobilier sans l'avoir préalablement empruntée auprès d'une banque. Il est constitué par son épargne mobilisable immédiatement (livrets, liquidités, épargne salariale, prêt familial). Un PTZ, un prêt Action Logement, un prêt aux fonctionnaires mais aussi divers prêts régionaux ou départementaux, peuvent être assimilés à un apport personnel. L'emprunteur ne doit donc pas négliger ces possibilités d'appoint pour gonfler son budget car plus l'apport est important et plus la banque sera rassurée et lui accordera des conditions d'emprunt avantageuses  . Il faut savoir que les banques demandent à minima un apport personnel d'au moins 10% du prix du logement pour financer les frais liés au crédit et couvrir les frais de notaire. Ces derniers représentent 8% du prix d'un logement ancien et 3% de celui d'un logement neuf. Si l'emprunteur est en mesure de fournir un apport supérieur à 10%, il sera en bonne position pour négocier à son avantage les conditions de son prêt auprès de la banque.

Bien comprendre les frais de notaire

Généralement, les frais d'acquisition d'un bien immobilier sont appelés dans le langage courant des « frais de notaire ». Ils viennent s'ajouter au prix d'achat du bien  . Ils sont constitués majoritairement de taxes, impôts, débours et honoraires dont l'acheteur devra s'acquitter à l'issue de la transaction. Le notaire ne percevra qu'une toute petite partie de cette somme en rémunération de son travail. Ils sont plus élevés pour un achat immobilier dans l'ancien (entre 7 et 8 % du prix) que pour un achat dans le neuf (entre 3 et 4 % du prix).
Quelle durée de prêt faut-il envisager ?

La durée moyenne d'un crédit immobilier oscille entre 20 et 25 ans. En pratique, la durée réelle est souvent beaucoup plus courte  , de l'ordre de la dizaine d'années. L'emprunteur peut en effet choisir en cours de route de revendre son bien, mais il peut aussi bénéficier d'un héritage et solder son prêt plus vite que prévu. Les prêts sont calibrés sur des durées longues afin de ne pas asphyxier l'emprunteur avec des mensualités trop importantes qui pourraient l'amener au surendettement . Plus un prêt est long et plus la capacité d'emprunt augmente. Il faut également signaler qu'un prêt long coûte aussi plus cher à l'emprunteur car la banque prend plus de risque. Mais une durée de crédit bien ajustée permet de respecter la limite d'endettement de 33%.

Peut-on emprunter sans apport ?

Dans le jargon bancaire , ne pas avoir d'apport pour solliciter un crédit   est connu sous le terme d'« emprunt à 110%  », mais l'expression la plus connue reste celle  d' emprunter sans apport . Cette situation concerne surtout des emprunteurs jeunes qui démarrent dans la vie. Une banque peut être tentée de leur accorder un crédit si ils  ont des situations professionnelles intéressantes et des perspectives de revalorisation salariales importantes sur la durée. Mais cette situation reste très rare en pratique et la banque privilégiera toujours un emprunteur disposant d'un apport d'au moins 10 % du prix du logement.

Peut-on emprunter alors que l'on souffre d'un problème de santé ?

Obtenir un crédit immobilier à de bonnes conditions est toujours plus difficile si l'emprunteur souffre d'une maladie chronique ou s'il a subi de graves problèmes de santé dans le passé .  L'assureur peut décider d'appliquer des surprimes qui vont augmenter le coût de l'assurance emprunteur dans le montage du dossier. Il peut également tout simplement refuser d'assurer le risque, ce qui compromettra la finalisation du crédit.

La convention AERAS , signée entre les professionnels de la banque et de l'assurance, des associations de malades et de consommateurs et les pouvoirs publics, a pris effet en janvier 2007 pour faciliter l'accès au crédit des personnes présentant un risque aggravé de santé. Elle s'applique pour des demandes de prêt inférieures à 320.000 euros et à la condition que l'emprunteur soit âgé de moins de 70 ans à l'échéance de son prêt. Le questionnaire de santé rempli par l'emprunteur est analysé de manière approfondie par des assureurs spécialisés. Le dossier peut être refusé ou faire l'objet d'une proposition avec des tarifs adaptés au risque. La convention limite le poids des surprimes pour les emprunteurs aux ressources modestes.

La convention AREAS a instauré un droit à l'oubli pour les emprunteurs ayant été atteints d'un cancer. Ces personnes sont dispensées de déclarer à l'assureur leur ancienne pathologie si 10 ans se sont écoulés depuis la fin du protocole thérapeutique. Cette durée est ramenée à 5 ans pour des cancers survenus avant l'âge de 18 ans. La convention intègre également une grille de référence pour certaines pathologies. Elle permet de déterminer les délais au-delà desquels les assureurs ne peuvent plus appliquer de surprimes ou d'exclusions de garanties dans le contrat d'assurance emprunteur.

Emprunter quand on est un primo-accédant

Acheter son premier logement est toujours une étape importante  . Il existe d'ailleurs un terme technique pour désigner cette situation : on parle de primo-accession. Il est possible d'être considéré comme primo-accédant alors qu'on est déjà propriétaire. C'est notamment le cas d'une personne qui serait déjà propriétaire d'une résidence secondaire mais locataire de sa résidence principale. Le cas s'applique également à quelqu'un qui ferait un investissement locatif tout en étant locataire de sa résidence principale. Les primo-accédants bénéficient d'un certain nombre d'avantages pour les aider à finaliser leur projet immobilier dans les meilleures conditions. Tout d'abord, ils peuvent être éligibles à bon nombre de prêts aidés : PTZ+, prêt Action Logement, prêt à l'accession sociale. Ensuite, lorsqu'ils achètent dans le neuf, ils bénéficient d'une TVA réduite pour les logements situés dans les zones couvertes par l'Agence nationale de la rénovation urbaine (Anru). Dans les deux cas de figure, ces coups de pouce sont déterminés par le niveau de ressources de l'emprunteur.

Emprunter lorsqu'on est déjà propriétaire

Des ménages déjà propriétaires de leur résidence principale peuvent décider d'acheter un nouveau bien. Pour les banques, ces ménages sont qualifiés de secundo-accédants. Ils sont déjà rodés aux subtilités de l'achat immobilier. Leur avantage réside dans le fait que s'ils vendent leur premier logement pour en acheter un autre, souvent lorsque la famille s'agrandit ou alors pour des raisons professionnelles, la somme résultant de la vente du logement servira d'apport personnel. Il est souvent plus conséquent que l'apport personnel d'un primo-accédant.

Emprunter pour un investissement locatif

Investir dans la pierre ne sert pas uniquement à avoir un toit au-dessus de la tête. Pour certains ménages, c'est une façon de se préparer des compléments de revenus avant la retraite. De nombreux dispositifs fiscaux permettent d'investir pour faire de l'investissement locatif . On trouve la location en meublé (LMNP), mais aussi des dispositifs fiscaux plus ciblés, qui portent généralement le nom du ministre du logement qui les a instaurés : dispositif Pinel, dispositif Cosse , il y a aussi le Malraux pour les immeubles à caractère historique . La liste est longue. Solliciter une banque pour réaliser un investissement locatif peut s'avérer un pari intéressant : les loyers tirés de la location servent à rembourser les mensualités d'emprunt  . Il est également possible de faire du déficit foncier. Les opportunités ne manquent pas, à condition d'être accompagnés par les bons professionnels.