Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie de la commune où se situe le projet. Il concerne les constructions nouvelles (telles que la construction d’une maison), même sans fondation, qui ont une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m2 (40 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol dans les ZU d'un PLU ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou entre 20 et 40 m2 lorsque les travaux portent la surface totale de la construction au-delà de 150 m2). (. Des travaux d’extension et certains changements de destination des locaux sont également soumis à la procédure de demande de permis de construire.

Depuis le 1er janvier 2022, il est possible de déposer sa demande d'autorisation d'urbanisme (déclaration préalable, permis de construire...) par voie électronique https://www.servpublic.fr/particuliers/vosdroits/R52221

En revanche, l’instruction dématérialisée de la demande ne concerne que les communes de plus de 3 500 habitants (article L.423-3 du code de l’urbanisme).

A quoi sert un permis de construire ?

Le permis de construire est une autorisation obligatoire d'urbanisme.

Le permis de construire permet notamment d'édifier toute construction nouvelle qui n’est pas dispensée de formalité ou qui n’est pas soumise à déclaration préalable (telle qu’une maison individuelle, la construction d’une piscine, de certains bâtiments indépendants de la maison, etc.). Il permet également de réaliser des travaux  sur des constructions existantes (art. R. 421-13 C. urb.), ou des aménagements, dont la liste est fixée par le code de l’urbanisme (art. R. 421-14 à R. 421-16 C. urb.).    

De nombreuses règles d’urbanisme sont à respecter. Par exemple,  la construction de bâtiments d'habitation collectifs doit respecter les normes d’accessibilité aux personnes handicapées. (articles R162-1 à R162-4 du Code de la construction et de l'habitation). En revanche, la construction d’une maison individuelle à usage d’habitation, n’est pas assujettie à cette réglementation. N’hésitez pas à consulter un architecte pour connaître la faisabilité d’un projet.

Recours à un architecte

Le recours à un architecte est obligatoire pour un projet de construction si la superficie du plancher dépasse 150 m2. Le recours à un architecte est également nécessaire pour tous les projets d’agrandissement soumis à permis de construire pour une surface de plancher ou d’emprise au sol de la construction existante de plus de 150 m2 (article R 431-2  C.urb). 

Exception : à noter que lorsque la construction est située en zone urbaine d’une commune couverte par un PLU ou par un POS, un permis de construire est nécessaire seulement si les travaux : - ajoutent une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m2 

• ou s’ils ajoutent entre 20 et 40 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol et ont pour effet de porter la surface totale de construction au-delà de 150 m2.

Permis de construire : quelles sont les démarches et les délais ?

La demande de permis de construire doit être effectuée à l’aide :

• du cerfa n°13406 pour une maison individuelle, n°13409 pour une construction autre qu’une maison individuelle ou des travaux sur une construction existante;
• d’un téléservice.

La demande de permis de construire adressée à la mairie par le propriétaire du terrain ou la personne ayant qualité pour exécuter les travaux ou, en cas d'indivision, par un ou plusieurs coindivisaires doit comprendre certains documents (articles R 431-5 à R 431-12. C. urb.) :

• le formulaire cerfa,
• La déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions,
• le bordereau des pièces jointes
• le plan de situation,
• le plan de masse,
• le plan en coupe du terrain,
• la notice,
• le plan des façades et des toitures,
• le document graphique,
• des photos pour situer le terrain dans son environnement proche et lointain.

En France métropolitaine, la demande de permis de construire doit également comporter une attestation de prise en compte de la réglementation thermique lorsqu'elle est exigée en application de l'article R. 122-24-1 du code de la construction et de l'habitation.

La mairie délivre un récépissé à la réception de la demande de permis. En cas de dossier incomplet, elle a un mois pour vous réclamer les pièces manquantes.

Le délai d’instruction du dossier de demande de permis est de 2 mois pour une maison et ses annexes et de 3 mois pour les autres demandes.

Permis de construire et décision de la mairie

Le permis de construire est délivré par le maire au nom de la commune ou au nom de l’Etat selon qu’existe ou non un plan local d’urbanisme.

La décision d'acceptation ou de refus de la demande de permis de la mairie prend la forme d’un arrêté. 

Le refus doit être motivé et fondé sur la non-conformité du projet avec les règles d'urbanisme. Il est possible de le contester dans les 2 mois qui suivent.

À défaut de décision expresse, à l'expiration du délai d'instruction, le demandeur devient titulaire d'un permis de construire tacite et les travaux pourront être entrepris conformément au projet déposé (art. L424-2 et R424-1 C. urb.), excepté les cas énumérés à l'article R. 424-2 du Code de l'urbanisme.

À l'issue du délai d'instruction, l'autorité compétente peut octroyer le permis, éventuellement assorti de prescriptions spéciales, le refuser ou surseoir à statuer.
Le permis de construire est accordé si les travaux du projet de construction sont conformes aux règles d’urbanisme de la mairie. L’affichage du permis de construire sur le terrain est obligatoire. L’affichage doit être visible de la rue pendant toute la durée du chantier et comporter des mentions relatives obligatoires permettant d’apprécier la situation :

• le nom du bénéficiaire du permis (la raison sociale ou dénomination sociale pour une entreprise),
• le nom de l’architecte auteur du projet,
• la date de délivrance du permis et son numéro,
• la nature du projet et la superficie du terrain,
• l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté,
• les mentions légales des voies de recours...

Dans les huit jours de sa délivrance expresse ou tacite, un extrait du permis est publié par voie d'affichage à la mairie pendant deux mois. L’absence d’affichage ne rend pas l’autorisation illégale, mais permet un recours contentieux pendant la durée des travaux et jusqu’à 6 mois après leur achèvement.

Les tiers peuvent consulter le dossier en mairie et le contester à l’aide d’un recours gracieux.

Une fois les travaux réalisés, le titulaire de ce permis doit déposer une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux signée par lui ou par l'architecte. Elle est adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie. Elle peut également être adressée par voie électronique (art. R. 474-1 C. urb).  L’administration dispose d’un délai de trois mois pour contrôler lesdits travaux (ce délai peut être porté à 5 mois dans certains secteurs ou pour certains immeubles).

Le permis de construire n’étant, sauf exception, pas délivré en fonction de la personne qui le demande mais des caractéristiques du terrain, il peut faire l’objet d’un transfert. En revanche, un permis délivré à un exploitant agricole pour les nécessités de son exploitation, et donc accordé en considération de la personne du bénéficiaire, ne peut être transféré qu'à un autre exploitant.

A savoir

Les conséquences d’un défaut de permis de construire ou d’une irrégularité sont d’une telle gravité (pouvant aller jusqu’à l’obligation de destruction d’un immeuble), que le rôle du notaire lors de la signature d’un acte est fondamental. En effet, c’est lui seul, sous sa responsabilité, qui aura la charge et l’obligation de vérifier non seulement l’existence du permis de construire mais également sa validité au moins sur le plan formel. Il questionnera le vendeur et lui demandera toutes les pièces qu’il vérifiera pour s’en assurer. A la moindre anomalie, il informera les parties et les invitera à procéder à une régularisation.

La durée de validité du permis de construire

La durée de validité du permis est de 3 ans. Il est périmé si les travaux n’ont pas commencé dans les 3 ans ou si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant plus d’un an.
Ce délai de trois ans peut toutefois être prorogé deux fois pour une durée d’un an. La demande de prorogation doit être adressée à la mairie 2 mois avant l’expiration du permis.