Abattement pour durée de détention

Dispositif fiscal permettant de réduire le montant de la taxe sur la plus-value réalisée lors de la revente d’une résidence secondaire ou d’un logement donné en location (les résidences principales en sont intégralement exonérées). Ces abattements sont appliqués progressivement à partir de la sixième année de détention du bien et peuvent conduire à une exonération totale de l’imposition au bout de 22 ans pour la taxe à 19% et de 30 ans pour les prélèvements sociaux à 17,2%.

Acte authentique

Document notarié qui témoigne de l’accord des parties prenantes à une transaction. Un acte de vente définitif est obligatoirement un acte authentique (alors qu’une promesse peut être établie sous seing privé, c’est-à-dire par les parties elles-mêmes). L’étude notariale est tenue de conserver l’original (appelé «minute») pendant cent ans, mais peut délivrer des copies aux signataires.

AFUL

Une association foncière urbaine libre permet à un groupe de propriétaires ayant les mêmes intérêts de gérer des biens communs ou d’y faire réaliser des travaux. Son objet comprend notamment la conservation, la restauration et la mise en valeur de secteurs d’habitation sauvegardés. Les Aful sont très utiles (et souvent encouragées par les pouvoirs publics) dans le cadre d’opérations de rénovation architecturale effectuées sous le régime fiscal de la loi Malraux.

Amortissement

Dispositif ayant pour but d’inciter fiscalement à investir dans certains domaines d’activité, en permettant à l'investisseur de déduire de ses revenus une partie du prix des équipements achetés, jusqu’à ce qu’ils soient amortis, c’est-à-dire comptablement égaux à zéro. La durée d’amortissement d’un bien est égale à sa durée d’utilisation normale : trois ans pour un ordinateur, cinq ans pour une voiture. Concernant les résidences de services, elle est de dix ans pour le mobilier et de trente ans pour les murs.

Bail commercial

En investissant dans une résidence de services, vous concluez un bail commercial en loueur en meublé non professionnel (LMNP), pour une durée minimale de neuf ans, renouvelable, avec l’exploitant de la résidence. Ce contrat de bail vous garantit le versement de vos loyers, quel que soit le taux d’occupation de la résidence.

Bail mobilité

Créé fin 2018, le bail mobilité accorde davantage de souplesse aux propriétaires de meublés. Il leur permet de louer leur bien sur une durée très réduite, à des locataires étudiants, apprentis, en mission ou en stage. La durée du bail devant être comprise entre un et dix mois, sans renouvellement possible, le propriétaire récupère donc automatiquement son bien au terme du bail. Ce nouveau contrat n’est toutefois pas sans inconvénients : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé, et si l’occupant peut donner congé quand il le veut, le propriétaire, lui, est privé de cette possibilité. Il doit tenir jusqu’à la fin du bail.

CCMI ou Contrat de construction de maison individuelle

Acte écrit qui doit être communiqué par lettre recommandée avec accusé de réception. Le client dispose alors d’un délai de rétractation de dix jours (sauf si la signature a lieu devant un notaire). Un CCMI doit mentionner la situation du terrain et sa superficie, la conformité du projet aux règles d’urbanisme, un descriptif technique, le prix ferme et définitif à payer, les modalités de paiement, les délais d’exécution et les pénalités de retard.

Charges de propriété

Elles s’imposent à tous les propriétaires d’un logement situé dans une résidence. Certaines sont relatives à la conservation de l’immeuble (réparations sur le bâti et remises aux normes), d’autres à son entretien (réfection et nettoyage des parties communes), d’autres encore à l’administration du bien (rémunération du syndic, salaire du gardien…). Seules les charges «récupérables », comme l’entretien courant des parties communes intérieures et des espaces verts, ou l’éclairage des cages d’escalier, sont réglées par le locataire (le propriétaire du bien les paie et se les fait ensuite rembourser).

CDC ou Commission départementale de conciliation

Organisme de médiation qui intervient en cas de désaccord entre un propriétaire et un locataire, afin de résoudre le conflit à l’amiable sans devoir s’adresser à un juge. Il s’agit d’un organisme paritaire, composé à parts égales d’organisations de locataires et d’organisations de bailleurs. La saisie de cette commission est gratuite. La CDC est compétente pour régler toutes sortes de litiges : état des lieux, charges, réparations, loyers, congés… A défaut de conciliation entre les parties, la CDC émet un avis qui peut ensuite être produit devant le tribunal.

Clause de solidarité

Disposition insérée dans un bail en cas de colocation, donc lorsque le bien est loué à plusieurs personnes qui ne sont ni mariées ni pacsées (la solidarité entre ces occupants- là est automatique). La clause de solidarité permet au bailleur, en cas de problème, de réclamer au locataire de son choix l’intégralité du loyer et des charges, quitte à ce que ce colocataire se retourne ensuite vers les autres. A noter que le colocataire solidaire qui donne son congé continue de devoir régler loyers et charges, jusqu’à ce qu’il soit remplacé par un autre colocataire ou, à défaut d’être remplacé, au plus tard six mois après la fin du délai de préavis.

Contrat de réservation

Également nommé contrat «préliminaire», c’est l’accord par lequel le promoteur s’engage à réserver un appartement à l’acheteur, qui doit en contrepartie lui verser un dépôt de garantie. Ce contrat doit préciser la surface habitable, le nombre de pièces principales ainsi que celui des pièces de services et de dépendances, la situation de l’immeuble, le prix de vente prévisionnel et les modalités de révision de ce prix, la date approximative de conclusion du contrat définitif de vente et, jointe en annexe, une note technique indiquant la qualité des éléments de la construction.

Contrat groupe

Assurance proposée par la plupart des établissements bancaires pour se garantir contre les risques de décès, d’invalidité et d’incapacité de travail de l’emprunteur (les mensualités de remboursement restant à payer sont dans ce cas automatiquement prises en charge par la compagnie d’assurances liée à la banque). En mutualisant les risques d’impayés sur l’ensemble de ses clients emprunteurs, la banque garantit un tarif à peu près similaire pour tous. C’est l’inverse pour les contrats individuels issus des assureurs spécialisés, où la cotisation à payer, individualisée, varie selon le profil du client : les moins de 40 ans, aux risques de décès et d’invalidité limités, y trouvent souvent un très gros avantage.

Convention Areas

Mise en place en 2007, la convention Aeras (pour «s’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé») a pour but de faciliter l’accès au crédit aux personnes qui, en raison de leur état de santé, ne peuvent souscrire une assurance emprunteur aux conditions standards, c’est-à-dire sans surprime ou exclusions de garanties. Cette convention s’applique automatiquement. Elle ne garantit toutefois pas à 100% l’obtention d’une assurance : le dossier peut être refusé si les risques sont jugés trop élevés.

Déficit foncier

Il apparaît quand les charges payées au cours d’une année (taxes, gestion, travaux…) sont supérieures aux loyers perçus sur la période. Ce déficit n’est pas perdu, car il pourra être déduit du revenu global de l’investisseur et allégera donc sensiblement son impôt. Cette compensation comptable est toutefois plafonnée à 10 700 euros par an (le double en cas de travaux d’économies d’énergie).

Dépôt de garantie

Somme versée au moment de la signature du contrat de location pour indemniser le propriétaire, après le départ du locataire, en cas de dégradations de son logement ou de dettes impayées. C’est la loi qui fixe le montant maximal du dépôt de garantie (un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux pour un bien meublé) ainsi que la date de son versement et de sa restitution.

Droit de préemption

Privilège accordé à une personne (le locataire, par exemple) ou à une collectivité territoriale, qui permet d’acheter un bien en priorité lorsque le propriétaire le met en vente. Si le bénéficiaire de ce droit est une collectivité, elle disposera, comme un locataire, de deux mois pour se prononcer, et pourra alors acheter le bien au prix qu’elle aura librement établi (ce n’est pas le cas du locataire, qui ne peut qu’accepter ou refuser l’offre de son propriétaire).

Équipements des biens meublés

Pour les baux signés depuis septembre 2015, le mobilier d’un bien loué meublé doit comprendre, au minimum, tous les éléments permettant au locataire de vivre convenablement. Soit, dans le détail : un lit avec couette ou couverture, des volets ou des rideaux dans la pièce à coucher, des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires ainsi que des appareils d’entretien ménager de base (aspirateur, serpillière…). Le bien doit aussi être pourvu d’un chauffage, d’une arrivée d’eau potable, d’une salle de bains, d’une cuisine (ou d’un coin cuisine) et de sanitaires, qui peuvent être dans le couloir extérieur s’il s’agit d’un studio.

Expert immobilier

Professionnel indépendant spécialisé dans les domaines technique (qualité d’une construction…), économique (connaissance du marché de l’offre et de la demande…) et juridique (droit de l’urbanisme…) du secteur immobilier. Il a pour mission d’estimer la valeur vénale ou locative d’un bien, qu’il soit dédié à l’habitation ou de nature commerciale. Coût moyen du service : 800 euros.

Indivision

Situation dans laquelle plusieurs personnes détiennent des droits de même nature, à parts égales ou inégales, sur un même bien (ou sur un ensemble de biens), sans que la part de chacun de ces propriétaires «indivis» soit matériellement identifiable. L’indivision peut résulter de l’acquisition d’un logement à plusieurs (entre pacsés, concubins…), mais elle peut également découler d’une succession : les héritiers se retrouvent souvent indivisaires du patrimoine du défunt, en particulier de son habitation, et restent dans cette situation jusqu’à ce que la vente ou le partage de l’héritage soit effectué.

Infogreffe

Ce service public permet aux greffiers des tribunaux de commerce d’assurer une large diffusion de l’information légale des entreprises. Publiant et certifiant les principaux critères de l’activité des entreprises (chiffre d’affaires, comptes de pertes et de profits, personnels employés…), cette source d’informations est essentielle pour la sécurité des affaires et du commerce. Elle s’adresse notamment aux futurs acquéreurs de logements neufs qui veulent s’assurer de la solidité financière d’un promoteur.

Loi Censi-Bouvard

Supprimée fin 2022, cette loi permettait aux loueurs en meublés neufs d’obtenir une réduction d’impôts égale à 11% du prix d’achat hors taxes (plafonné à 300 000 euros), répartie sur la durée du bail. Soit un gain maximal de 3 666 euros par an. Plus simple d’accès que le système d’amortissement toujours en vigueur (nul besoin de comptabiliser les charges déductibles), la loi Censi-Bouvard était toutefois moins attractive : son rendement culminait à 3,8% l’an.

Loi Lagarde

Initiée en 2010 par Christine Lagarde, alors ministre des Finances, cette loi donne le droit de choisir une assurance emprunteur externe à la banque qui accorde le prêt, ce qui est susceptible de générer d’importantes économies. Seule condition à respecter : les garanties du contrat issu d’un autre assureur doivent être au moins équivalentes à celles comprises dans l’offre initiale de la banque.

Loi Lemoine

Adoptée en février 2022, cette loi, initiée par la députée Patricia Lemoine, a introduit trois nouvelles mesures afin de faciliter l’accès à l’assurance décès-invalidité obligatoire : la faculté, depuis septembre 2022 (juin 2022 pour les nouveaux prêts souscrits) de changer d’assurance à tout moment et gratuitement ; l’extension du droit à l’oubli, grâce auquel les anciens malades du cancer et de l’hépatite C n’ont plus l’obligation, quel que soit le montant emprunté, de déclarer leur pathologie à l’assureur cinq ans après la fin des soins (contre dix ans auparavant) ; la suppression du questionnaire ou de l’examen de santé pour tout emprunt de moins de 200 000 euros par personne dès lors que son remboursement est prévu avant les 60 ans de l’assuré.

Mainlevée d’hypothèque

C’est la fin officielle de l’hypothèque, autrement dit de la garantie permettant à la banque ayant accordé un prêt de revendre le logement pour se payer si l’emprunteur ne parvient plus à rembourser. Une hypothèque peut courir même après le remboursement total d’un emprunt, pendant un an. Au-delà de ce délai, l’hypothèque s’éteint d’office, sans frais. Mais si la mainlevée est demandée (formalité obligatoire dans le cas d’un remboursement anticipé de crédit pour cause de vente du bien), elle entraîne des droits d’enregistrement et des frais de notaire, pour un montant variant entre 0,30 et 0,60% du capital prêté.

Mandat

Lorsque l’on confie la vente d’un bien à un agent immobilier (ou à un notaire), il est nécessaire d’établir un mandat qui mentionne sa durée, le montant des honoraires à verser si la vente se réalise et le prix auquel on veut que le bien soit mis sur le marché. Ce mandat est «exclusif» lorsque la vente est confiée à une unique agence (pour un délai limité à trois mois en général), et «simple» sinon : le propriétaire peut confier la vente à plusieurs agences, voire la conclure lui-même. Une troisième formule est parfois proposée, celle du mandat «semi-exclusif» : la vente est réservée à une seule agence, mais le propriétaire garde la faculté de trouver un acheteur par lui-même.

Multirisque habitation

Contrat d’assurances regroupant les garanties de dommages aux biens (l’habitation et le mobilier) et les garanties de responsabilité (dommages causés à des tiers). L’assurance habitation a pour objectif d’indemniser les diverses victimes d’un sinistre (dégâts des eaux, incendie…) qui serait survenu dans le logement. La souscription de ce type de contrat est une obligation pour le locataire en place.

Notice descriptive

Document annexé à l’acte de vente notarié d’un logement à construire, qui décrit ses caractéristiques (étage, équipements…). Ce document permettra à l’acheteur de vérifier que les promesses ont été tenues. Une conformité absolue entre le projet et l’état final n’est toutefois pas obligatoire pour le promoteur. Une nouvelle prestation doit seulement être de qualité équivalente ou supérieure à celle figurant dans l’acte notarié.

PSMV

Le plan de sauvegarde et de mise en valeur, qui relève du Code de l’urbanisme, est une réponse aux opérations de rénovation urbaine qui détruisent trop souvent les vieux quartiers historiques du pays. L’objet d’un PSMV est autant de conserver le cadre et l’architecture ancienne que d’en adapter l’évolution au regard des fonctions urbaines contemporaines. A ce titre, il doit prendre en compte les besoins des habitants du secteur visé par les travaux de restauration.

Résidences Seniors

Ensemble d’appartements sécurisés (mais non médicalisés), avec des services payants. Destinées aux personnes âgées autonomes, ces résidences s’adressent à une clientèle aisée et sont le plus souvent implantées en centre-ville. Restauration, blanchisserie, ménage, garde et soins paramédicaux sont les principales prestations qui sont proposées.

Revenu global

Montant à partir duquel est calculé l’impôt sur le revenu, en fonction du barème applicable. Il est constitué de l’addition de tous les revenus perçus par la totalité des membres du foyer fiscal au cours de l’année (desquels il faut, le cas échéant, retrancher certains abattements). Ces revenus sont les salaires, les traitements des fonctionnaires, les pensions de retraite et les rentes, les revenus immobiliers, les bénéfices agricoles, industriels et commerciaux (ou non commerciaux), et les plus-values des particuliers. Ce revenu est calculé par l’administration et figure sur l’avis d’imposition adressé chaque année au contribuable.

Servitude

Contrainte attachée à un bien immobilier au bénéfice d’un autre propriétaire. Certaines servitudes sont obligatoires. C’est le cas de la servitude de vue, qui, pour éviter les regards indiscrets, limite votre droit à percer dans un mur des ouvertures trop proches de l’habitation voisine. D’autres sont la conséquence d’un accord, comme celles permettant à votre voisin de puiser de l’eau dans votre cour ou votre jardin pour arroser ses plantations, ou de les traverser pour accéder plus facilement à la rue. Les servitudes se transmettent automatiquement lors de la vente du logement. Elles figurent d’ailleurs obligatoirement dans les actes de propriété.

Taux d’usure

C’est le taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt. Le taux d’usure a ainsi été institué afin de protéger les emprunteurs contre les éventuels abus des banques. Calculé par la Banque de France, il est égal au taux moyen du marché, majoré d’un tiers, et fixé par trimestre (par mois depuis février 2023, afin de coller à la hausse continue des taux).

Il existe plusieurs taux d’usure, selon le type de prêt et leur durée de remboursement. Au 1er juin 2023, il s’établissait à 3,99% pour les prêts immobiliers d’une durée inférieure à 10 ans, à 4,45% pour ceux compris entre 10 ans et moins de 20 ans, et à 4,68% pour ceux de 20 ans ou plus.

Zones tendues

Désigne les secteurs urbains où l’on recense un grave manque de logements à louer. Certains dispositifs y ont été mis en place, tels que le plafonnement des loyers de relocation et un délai de préavis réduit à un mois pour le congé du locataire. La liste de ces zones tendues comprend les 28 agglomérations des villes suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève – Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La-Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.

Source : capital.fr