Un crédit immobilier, appelé également prêt immobilier, est accordé à un particulier pour financer l'achat d'un logement neuf ou ancien (immeuble, appartement, maison) à usage d'habitation ou un bien à usage professionnel. Le crédit peut également servir à l'achat d'un terrain destiné à la construction d'un logement. Il est également possible de financer l'achat de parts de sociétés immobilières (SCPI) à l'aide d'un prêt immobilier . La plupart du temps, les particuliers souscrivent leur premier emprunt immobilier pour l'acquisition de leur résidence principale .

Crédit immobilier à taux fixe ou à taux variable ?

Longtemps d'actualité, cette question se pose aujourd'hui moins du fait de la faiblesse des taux d'intérêt due à la politique accommodante menée par la Banque centrale européenne (BCE). Les prêts à taux fixe constituent depuis quelques années la très grande majorité des prêts proposés aux emprunteurs.
Le particulier qui sollicite sa banque pour obtenir un crédit immobilier se verra proposer le plus souvent un prêt à taux fixe . Dans ce cas de figure, l'emprunt est assorti d'un taux d'intérêt stable et connu à l'avance, qui n'évoluera pas en cours de route. L'emprunteur est donc à l'abri d'une éventuelle hausse des taux d'intérêt ce qui lui permet d'évaluer plus facilement quel sera le coût total du crédit. A l'opposé, si les taux viennent à baisser, l'emprunteur ne pourra pas en profiter non plus sauf à renégocier son prêt auprès de la banque. Avec un prêt à taux fixe, le montant des mensualités reste le même durant toute la durée de remboursement du crédit. Il arrive que certains prêts proposés par les banques intègrent des échéances modulables : bien que le taux reste fixe, cela permet au particulier de faire varier les mensualités de son crédit immobilier en cas d'imprévu ou de difficultés financières passagères. Il peut choisir d'augmenter ses remboursements ou de les diminuer dans la limite des plafonds fixés dans le contrat de prêt immobilier conclu avec sa banque .
Un prêt à taux variable (ou révisable) est un emprunt dont le taux d'intérêt varie en fonction d'un indice de référence déterminé lors de la souscription du crédit. La révision du taux à lieu périodiquement. Contrairement au prêt à taux fixe, l'emprunteur ne peut pas connaitre à l'avance le coût du crédit mais son fonctionnement reste simple à comprendre : si le taux grimpe, le crédit coûte plus cher, s'il baisse, il coûte alors moins cher. On voit parfois la mention d'un taux variable capé   ou sécurisé : cela signifie que la hausse ou baisse du prêt ne peut se faire que dans une certaine proportion, même si le mouvement sur les taux est plus fort. Ainsi, un taux capé à 1 revient à dire que le taux du prêt augmentera au maximum de 1%, même si la hausse des taux est de 1,5 ou 2%. Généralement, un taux variable capé va être un peu plus élevé qu'un prêt à taux variable classique.

Comment se passe le remboursement du crédit immobilier ?

Comprendre la notion de capital et d'intérêt du crédit immobilier

La mensualité à rembourser auprès de la banque contient deux éléments : le montant des intérêts qui sont calculés sur le capital restant dû et l'amortissement du capital emprunté . Durant les premières années, la part d'intérêts à rembourser est prépondérante dans la mensualité à régler auprès de la banque. A la fin du prêt, les remboursements n'incluent quasiment plus d'intérêts, mais essentiellement du capital. Il faut signaler que ces mensualités intègrent aussi le montant de la cotisation d'assurance-décès invalidité, obligatoirement souscrite par l'emprunteur. Ces cotisations peuvent être calculées sur la totalité du capital emprunté ou sur le capital restant dû.

Comprendre les différentes modalités de remboursement d'un emprunt

Il existe différentes modalités de remboursement d'un crédit. La plus courante est le remboursement par échéances constantes. La même somme est due tous les mois par l'emprunteur à sa banque en application d'un calendrier fixé dans le contrat. Il est également possible de rembourser par échéances modulables . La mensualité peut évoluer à la hausse comme à la baisse, en fonction des critères définis dans le contrat.
Les emprunteurs qui ont souscrit un contrat dit « in fine » doivent d'abord rembourser les intérêts puis, en une seule fois en fin de prêt, la totalité du capital. Il existe une variante de ce mécanisme au travers du différé d'amortissement. L'emprunteur ne remboursant que des intérêts dans un premier temps puis le capital à la fin de l'opération. On retrouve le différé d'amortissement dans des montages de prêt relais ou pour certains prêts étudiants car ils permettent d'alléger les mensualités au début de la période de remboursement.
Enfin, l'emprunteur peut décider de rembourser son prêt par anticipation . Mais la banque peut être en droit de lui demander une indemnité complémentaire dite de remboursement anticipé. Elle ne peut pas dépasser 6 mois d'intérêts et ne doit jamais être supérieure à un plafond de 3% du capital restant dû avant remboursement. Elément important : pour les contrats conclus après le 30 juin 1999, aucune indemnité ne peut être réclamée à l'emprunteur lorsque le remboursement anticipé du prêt est lié à la vente du logement pour cause de changement de lieu de travail, pour cessation d'activité professionnelle ou décès de l'emprunteur ou de son conjoint.

Peut-on renégocier un crédit immobilier ? Est-il possible de le faire racheter par une autre banque ?

Lorsque les taux d'intérêt baissent , l'emprunteur peut se demander s'il est judicieux d'entamer une renégociation de son prêt immobilier avec la banque . En effet, il est possible de réaliser des économies en réduisant le montant des mensualités en raccourcissant  la durée du prêt. Pour que l'opération soit intéressante,  il faut comparer la différence entre l'ancien taux et le nouveau, la durée restante du prêt ainsi que la part de capital qu'il reste à rembourser auprès de la banque. La renégociation est une solution simple à mettre en place car elle ne nécessite pas de formalités particulières hormis la signature d'un avenant au contrat de prêt initial. La banque facturera toutefois des frais de dossier, qui peuvent parfois être négociés.
Si la banque refuse la renégociation, il est possible de demander le rachat du prêt auprès d'une autre banque. Mais cette démarche donne lieu à la conclusion d'un nouveau contrat de prêt, ce qui occasionne la plupart du temps des frais supplémentaires notamment des pénalités de remboursement anticipé sur l'emprunt d'origine. Si cet emprunt faisait l'objet d'une hypothèque , l'emprunteur devra également payer des frais de mainlevée d'hypothèque. La constitution du nouveau crédit auprès de la banque concurrente occasionnera aussi la plupart du temps des frais de dossier et de garantie mais certaines banques n'en demandent pas. L'emprunteur doit donc bien évaluer si les économies réalisées sont substantielles avant de recourir à une telle procédure.