Le terrain, définition légale

Dans le domaine de l’immobilier, le terrain désigne avant tout le "support" censé accueillir une construction immobilière. On parle alors de propriété foncière. Une notion qui inclut aussi bien les terrains bâtis que non bâtis. Partons du principe que vous possédez un terrain non bâti (ou terrain "nu"), pouvant être constructible. Ou pas. Ce faisant, vous avez tout à fait le droit de procéder à la division de votre parcelle en plusieurs lots. Et ce, quelle que soit la nature de vos projets à venir.

Qu’est-ce qu’une division parcellaire ?

La division parcellaire (ou division foncière) consiste à découper un terrain en plusieurs parcelles. Plus petites, forcément. Cette opération est désormais grandement facilitée par la loi Alur du 24 mars 2014, qui supprime l’obligation d’une surface minimale pour construire. Du moins dans les communes couvertes par un plan local d’urbanisme (PLU).

Pourquoi diviser un terrain ?

La division d’un terrain peut répondre à diverses situations :

• Vous êtes propriétaire d’une parcelle trop grande, et vous éprouvez des difficultés à vendre cet espace en l’état ;
• Vous souhaitez réaliser une plus-value au moment de la vente, en vendant non pas un, mais deux (ou plusieurs) terrains distincts. En effet, la division parcellaire est souvent rentable pour les propriétaires d’un grand terrain, notamment dans le cadre d’une procédure de vente via un promoteur immobilier ; 
• Vous souhaitez faire construire une maison destinée à la vente ou à la location, sur le terrain que vous occupez actuellement ;
• Une partie du terrain est inutilisée, ou vous n’avez pas les moyens d’entretenir la totalité du terrain ;
• Vous souhaitez détacher une partie du terrain, afin de conclure le financement d’un autre projet.

Comment procéder à la division d’un terrain ?

On vous accompagne, étape par étape. 

Le certificat d’urbanisme opérationnel

Ce document n’est pas obligatoire. Néanmoins, il est fortement recommandé d’y avoir recours, ne serait-ce que pour obtenir des informations très précieuses sur le terrain et la réglementation qui s’applique (limitations administratives, droit de propriété, taxes et participations d’urbanisme). Le certificat d’urbanisme opérationnel (ou CUB) peut se voir comme une étude de faisabilité, et devra mentionner un plan de situation du terrain, une note descriptive de l’opération envisagée ainsi qu’un plan du terrain avec indications des bâtiments existants.

Vous devrez ensuite déposer le tout en mairie, avec l’assurance que votre dossier sera valide durant une période de dix-huit mois, à compter de la signature. 

Bon à savoir

Le certificat d’urbanisme n’est pas une autorisation d’urbanisme, et ne représente donc pas une alternative au permis ou à la déclaration de travaux.

Le bornage

Le bornage est une opération qui ne peut être réalisée que par un professionnel habilité – dans la plupart des cas, un géomètre expert. Celui-ci réalise alors une opération de délimitation, qui consiste à déterminer la limite séparative de deux propriétés contiguës, par le biais de marques apparentes. L’étude donne lieu ensuite à l’établissement d’un procès-verbal de bornage.

C’est le bornage du terrain par un expert foncier qui permet ensuite d’en déterminer la valeur. Le professionnel va alors mettre en relief certains critères et caractéristiques (superficie et inclinaison du terrain, accès à la voie publique, présence d’eau potable, nature du sous-sol, vue, exposition).

La déclaration préalable de division

Lors de la création d’un nouveau terrain à bâtir, suite à une division parcellaire, vous devez déposer une déclaration préalable de division en mairie. Si l’opération nécessite la création de voies d’accès ou des aménagements plus complexes, il vous faudra également penser à établir un permis d’aménager. L’instruction de votre dossier en mairie va permettre de vérifier la constructibilité du nouveau terrain. Le délai d’instruction est généralement d'un à deux mois pour les projets les plus spécifiques.

Le saviez-vous ?

Dans certains cas, votre terrain peut ne pas être divisible. Les autorités compétentes peuvent par exemple s’opposer à la division si celle-ci est de nature à compromettre le caractère naturel, la qualité des paysages ou l’eco-système environnant. Pensez à vous renseigner auprès de votre mairie.

Diviser un terrain pour le vendre… et ensuite ?

Pour diviser votre terrain afin de le mettre en vente, vous avez forcément besoin de l’accompagnement d’un promoteur immobilier ou d’un agent immobilier. En effet, les différentes procédures évoquées ci-dessus sont particulièrement contraignantes si vous décidez de les réaliser seul.e. Il est donc indispensable de confier l’ensemble de ces démarches à une structure capable de livrer des services clé en main.

Voici pour résumer les démarches essentielles menées par votre interlocuteur privilégié :

• L’étude et l’estimation du terrain, permettant de déterminer la valeur de votre bien immobilier.
• Le bornage et la division consistant à délimiter les parcelles mises en vente.
• La conception, la construction et la réalisation : durant cette phase, votre interlocuteur détermine avec vous les meilleures solutions en matière de construction. L’agence fera ensuite construire une habitation individuelle ou collective, en respectant scrupuleusement les plans de conception.

Sachez enfin que le coût de la division parcellaire dépend avant tout du coût du bornage. Qui lui-même dépend de la superficie du terrain. L’opération peut être facturée de 500 euros à 2 000 euros dans certains cas. Voilà, vous savez tout. Y'a plus qu'à !