CONSEILS IMMOBILIERS

Avant d’investir dans un bien immobilier en copropriété, certains éléments doivent être pris en compte. Quels sont les points à vérifier avant de signer ? Nous faisons le point dans cet article.  

LA VIE EN COPROPRIÉTÉ ET CE QUE CELA IMPLIQUE

Lorsque vous achetez un bien en copropriété, vous devenez copropriétaire. Cela signifie que vous disposez librement de votre logement qui est une partie privative, mais que vous partagez les parties communes avec tous les autres copropriétaires. Pour rappel, les parties communes comprennent notamment le hall d’entrée, les escaliers, les couloirs, les cours, etc. 

Dans les parties communes, tous les copropriétaires sont soumis à des règles de vie établies dans le règlement de copropriété. Il est donc conseillé de consulter ce document avant de signer l’acte définitif de vente, au risque d’avoir de mauvaises surprises une fois installé. C’est le cas par exemple, si vous avez un chien et que tout animal est interdit dans la copropriété.

LE MONTANT DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ

En copropriété, chaque copropriétaire doit s’acquitter de charges afin de couvrir les dépenses liées au bon fonctionnement de l’immeuble et de ses espaces communs. La répartition des charges s’effectue en fonction de la quote-part des parties communes détenue par chaque copropriétaire. Cette quote-part est calculée en fonction des tantièmes détenus par chaque copropriétaire et varie selon le nombre de lots détenu par chaque copropriétaire, la superficie du logement, etc. 

Les charges sont divisées en deux catégories : 

• Les charges courantes : elles servent à assurer le bon entretien de l’immeuble et concernent par exemple les travaux d’entretien ou la rémunération du personnel, le cas échéant. Ces charges sont prévues dans le budget prévisionnel, voté en assemblée générale des copropriétaires à la majorité simple de l’article 24 ; 

Bon à savoir : La majorité simple ne prend en compte que les copropriétaires présents et représentés.

• Les charges exceptionnelles : elles interviennent lorsque la copropriété fait face à des dépenses imprévisibles comme de gros travaux et sont votées au cas par cas en assemblée générale.

Bien souvent, les charges de copropriété sont un facteur clé pour les personnes souhaitant investir. Mais attention, un montant de charges élevé n’est pas forcément mauvais ! À l’instant T, cela peut coûter cher mais par exemple, si une partie des charges sert à financer de gros travaux de rénovation, l’immeuble et tous les logements prendront de la valeur sur le long terme ! 

Vous pouvez vérifier tous ces éléments liés aux charges en consultant les procès-verbaux des précédentes assemblées générales, fournis au plus tard avant la signature de l’acte définitif de vente.

L’EFFICACITÉ DU SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ

En copropriété, le syndic est un organe central qui assure la bonne gestion de l’immeuble. Pour cela il a diverses missions et obligations d’ordre administratif et financier régies par la loi du 10 juillet 1965. Entre autres, il représente le syndicat des copropriétaires, collecte les charges de copropriété, gère les prestataires extérieurs, tient et convoque les assemblées générales, établit le budget prévisionnel de la copropriété, etc. 

D’après la loi, il existe plusieurs types de syndic : 

• Le syndic professionnel : dans ce modèle, la copropriété est gérée par une entreprise extérieure qui perçoit des honoraires pour les prestations effectuées. C’est le modèle le plus répandu en France ; 
• Le syndic bénévole : ici, c’est un copropriétaire élu en qualité de syndic. Il peut être soutenu par un conseil syndical mais cela reste facultatif ;
• Le syndic coopératif : c’est un modèle de gestion collégial où le conseil syndical gère la copropriété. La qualité de syndic est détenue par le président du conseil syndical ; mais, dans les faits, les conseillers syndicaux se répartissent les tâches selon leurs affinités et leur disponibilité.

La plupart des copropriétés sont gérées en syndic professionnel mais beaucoup se plaignent du manque de réactivité et du prix du syndic qui augmente d’année en année. C’est pourquoi, de plus en plus d’immeubles décident de changer de syndic en optant pour le syndic bénévole ou coopératif. Ces modèles alternatifs permettent, entre autres, de faire des économies sur les charges et de retrouver une gestion plus efficace et plus transparente. 

En somme, il est essentiel de se renseigner sur le modèle de syndic adopté dans la copropriété et surtout, de demander aux autres copropriétaires ce qu’ils pensent de la qualité de gestion. En effet, une bonne gestion signifie des projets qui avancent vite, des charges de copropriété justes, et, à terme, un bien immobilier qui prendra de la valeur !

L’ÉTAT GLOBAL DE LA COPROPRIÉTÉ

Avant d’acheter en copropriété, il faut également s’informer sur l’organisation et la situation financière de l’immeuble. Pour cela, le vendeur est obligé de vous fournir un état daté avant la signature de l’acte définitif de vente. Ce document regroupe notamment les informations financières rattachées au lot vendu comme : 

• Le montant des charges de copropriété rattaché au lot vendu ;
• Le montant de la part du fonds travaux rattachée au lot, le cas échéant ;
• Le niveau des impayés rattaché au lot vendu ainsi qu’au niveau global dans l’immeuble ; 
• Les dettes fournisseurs.

À l’état daté seront également joints tous les documents importants d’ordre administratif comme : 

• Le règlement de copropriété  ;
• Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée général ;
• La fiche synthétique, qui regroupe les données financières, techniques et juridiques de la copropriété ;
• Le carnet d’entretien, qui répertorie les travaux effectués dans l’immeuble.

Avec toutes ces informations, vous êtes en mesure de vous projeter et de savoir si le bien en copropriété est adapté à ce que vous recherchez. Par exemple, une copropriété avec un haut niveau d’impayés est souvent synonyme d’une mauvaise gestion et risque de voir son état se dégrader dans les mois et années à venir. 

Les projets de la copropriété
Des projets, comme des travaux de rénovation énergétique, font prendre de la valeur à tous les logements de la copropriété. Il en est de même pour les projets de la commune comme la construction d’un centre commercial ou d’une ligne de métro. A contrario, la construction d’un aéroport ou d’une autoroute peuvent faire baisser la valeur d’un bien immobilier.

Ainsi, avant d’investir, il peut être intéressant de vous renseigner sur les différentes initiatives internes et externes à l’immeuble. 

LES RAISONS DE LA MISE EN VENTE DU BIEN EN COPROPRIÉTÉ