Lors de la succession d’un bien immobilier, tous les héritiers, ou indivisaires, possèdent une part de la propriété. Pour la vendre, tous doivent consentir à l’unanimité. Que se passe-t-il en cas de refus de l’un des héritiers de vendre le bien en indivision ? Réponses.

Quel est le principe d’une indivision ?
Définition
Dans le jargon de l’immobilier, le terme indivision est un régime juridique qui permet à plusieurs personnes d’exercer un droit de propriété sur un seul et même bien indivisible, généralement acquis à la suite d’une succession. Le bien concerné par une indivision s’appelle un bien indivis. Les héritiers, quant à eux, sont des indivisaires ou des propriétaires indivis. Les co-indivisaires détiennent alors chacun une quote-part de propriété du bien indivis.

L’indivision s’applique également à d’autres situations, en dehors des successions immobilières. C’est le cas : 

des concubins ou des partenaires de PACS (Pacte civil de solidarité), en entre autres, qui décident d’acquérir ensemble une maison ou un appartement,
suite au partage des biens après un divorce.

La gestion d’un bien en indivision
Si les co-indivisaires souhaitent conserver le bien indivis après la succession, il est d’usage d’établir une convention d’indivision. Cette dernière permet d’établir des règles de jouissance du bien et ainsi faciliter les rapports entre les propriétaires.

Pour avoir une vraie valeur juridique, cette convention doit, impérativement, être consignée par un notaire. Celle-ci permet donc de faciliter l’entretien et la gestion du bien.

Il faut savoir que tous les indivisaires ont l’obligation de s’acquitter des charges relatives à l’indivision (taxe foncière, travaux de rénovation, frais de copropriété…) en fonction de sa quote-part.

Le partage en cas de vente en indivision
La vente d’une maison ou d’un appartement en indivision est très encadrée. Le prix de vente est réparti entre les indivisaires en fonction de leur quote-part, et qui est déterminée selon que le bien soit un héritage ou un achat en commun.

Par exemple, dans le cadre d’un achat en commun, la quote-part de chacun est calculée en fonction de la contribution financière apportée par chacun, qui peut être de 50/50, 40/60, 30/70…

Dans le cadre d'une succession, la quote-part des héritiers se répartit, soit en fonction d’un testament laissé par le défunt, soit en fonction du lien de parenté avec le défunt en l’absence d’un testament. Par exemple, si la personne décédée avait un(e) époux(se) et des enfants, la répartition se fait ainsi :

1/4 pour l’époux(se)
3/4 pour les enfants
S'il n’y a pas d’époux(se) survivant(e), la répartition se fait à part égale entre les enfants. En l’absence d’enfants, l’héritage va à ses ascendants (parents, grands-parents, frère, sœur, oncle, tante…).

Sortir de l’indivision
Dans un premier temps, il faut savoir qu’un co-indivisaire a la possibilité de sortir de l’indivision à tout moment sans justifier d’un quelconque motif. C’est-à-dire qu’il peut se désolidariser de l’indivision en vendant sa part. On parle, dans ce cas, de rachat de soulte.

Pour cela, il doit informer les co-indivisaires par acte d’huissier. Le bien immobilier doit être estimé pour définir le montant des quotes-parts. Il peut être estimé par un professionnel, ou d’un commun accord entre tous les propriétaires indivis. Dès que l’estimation est établie, les héritiers doivent se présenter devant un notaire pour la rédaction de l’acte authentique : l’état liquidatif.

Refus d’un des co-indivisaires de vendre le bien en indivision : quel recours ?
Le recours en cas de refus
En principe, pour vendre une maison ou un appartement en indivision, il faut l’autorisation unanime des co-indivisaires. Pour éviter les situations de blocage, l’article 6 de la loi, n°2009-526 du 12 mai 2009, de « simplification et de clarification du droit » est venu assouplir cette mesure.

Il est désormais possible de vendre un bien immobilier en indivision sans l’accord de l’ensemble des indivisaires, dès lors que les 2/3 des indivisaires souhaitent vendre.

Dans ce cas, les indivisaires doivent se rendre chez leur notaire, qui va notifier, par acte d’huissier, de l’intention de vente à l’ensemble des héritiers. Ces derniers disposent d’un délai de 3 mois pour faire part de leur décision.

En cas de refus des indivisaires minoritaires, ou en cas d’absence de réponse dans le délai légal, le notaire doit constater l’impossibilité de vendre le bien à l’unanimité, en le notifiant dans un procès-verbal.

Les indivisaires majoritaires doivent ensuite saisir le Tribunal de grande instance muni du procès-verbal. Si aucune atteinte excessive n’est portée aux droits des autres indivisaires, le juge pourra débloquer la vente (article 815-5-1 du Code civil).

Le bien sera alors vendu aux enchères (vente par licitation) en adjudication. Le montant remporté, déduit des frais de justice et de notaire, sera partagé entre les indivisaires, selon la quote-part qu’ils détiennent.